Nákup nemovitosti obvykle řešíme jednou či dvakrát za život a většinou se přitom nevyhneme žádosti o hypotéku. Aneb musíme projít složitým procesem, který mnohdy zahrnuje více kroků, než bychom si představovali. A také více nástrah i důležitých detailů. Pokud se na tuto událost chystáte (nebo ji zvažujete), projděte si s námi 10 zásadních kroků, které vedou k úspěšnému vyřízení hypotéky na koupi. Co všechno nás čeká? A na co si musíme dát pozor?
1. Naše představa a možnosti
Jako první bychom si měli ujasnit naše cíle a možnosti. Do koupě nemovitosti jdeme s nějakou představou. Většinou hledáme bydlení, případně rekreační stavbu, nebo investujeme do objektu na pronájem.
Záleží také na tom, jaké jsou naše finanční možnosti. Tedy jakou nemovitost si můžeme dovolit. Obvykle máme určitou hotovost (nebo přislíbené peníze od rodiny), na zbytek potřebujeme úvěr. Kolik nám banka půjčí, se označuje jako naše bonita. Zjednodušeně se dá říct, že můžeme splácet maximálně 50–60 % z příjmů. A do tohoto rozmezí se musí vejít všechny naše úvěry. Ty, které máme, i které chceme. Pokud žádáme dva, naše bonita se sčítá. Přesný propočet nám může poskytnout finanční poradce.
2. Výběr nemovitosti
Jakmile máme určitou představu o ceně, můžeme se pustit do vybírání konkrétní nemovitosti. I v tomto případě je dobré myslet na vhodnou strategii. Pokud hledáme rodinný dům nebo chatu, budou hrát velkou roli emoce. U bytu na investici budeme naopak počítat hlavně výnosnost.
Ať už však hledáme jakoukoliv nemovitost, je dobré myslet na následující dva tipy:
- Co nejpřesněji si specifikovat, co je naší cílovou nemovitostí. Je jednodušší hledat „byt 3+1 v paneláku v Olomouci“ než „dům či byt v Olomouckém kraji“. Pokud si nastavíme zbytečně široké rozpětí, nejsme schopni nabídky dobře porovnávat.
- Než dojdeme k rozhodnutí, pojďme absolvovat alespoň 5, nejlépe 10 prohlídek. Některé nemovitosti se mohou z počátku zdát jako vhodné, při zpětném pohledu ale budeme rádi, že jsme je nekoupili. Čím více prohlídek uděláme, tím snáze odhalíme, jaké věci nám (ne)vyhovují a vyvarujeme se do budoucna případným komplikacím. Na druhou stranu ani opačný extrém není dobrý. Při dlouhém otálení a odkládání většinou koupíme nakonec dráž, než jsme původně mohli.
Doporučujeme proto zvolit si pro konečný výběr jednotnou metodu. A nerozhodovat se pouze na základě momentálních emocí. Někomu mohou sedět tabulky, jinému sepsání a bodové hodnocení několika hlavních kritérií a priorit (například jak nám od 1 do 10 vyhovuje u daného objektu poloha ve městě, pocit uvnitř nemovitosti, cena).
Našli jsme perfektní nemovitost? Pak se dostáváme k hypotéce samotné.
3. Výběr banky, žádost o úvěr a bankovní registry
Nemovitost máme vybranou a realitní makléř na nás tlačí s podpisem rezervační smlouvy a úhradou zálohy. Co teď?
Nyní potřebujeme zvolit banku, podat žádost a provést skóring. To znamená, že banka nahlédne do bankovních a nebankovních registrů a posoudí, jak jsme spláceli naše dosavadní úvěry a jestli jsme vhodnými klienty. Máme-li dostatečný příjem a v pořádku registry, jsme na dobré cestě za úspěchem.
Dále potřebujeme vědět, zda lze úvěrovat naši konkrétní nemovitost. Pokud například kupujeme dům, kde má prodávající věcné břemeno dožití a nemáme čím ručit, hypotéku těžko získáme.
Co se týká výběru banky, skóring si můžeme nechat udělat u více institucí a následně se rozhodovat podle podmínek jednotlivých bank. V každém případě je nejdůležitější předběžný skóring udělat, než uhradíme nevratnou rezervaci.
A podle čeho hypotéku vybírat? Pomůže nám sledovat pár tipů:
- Úroková sazba a celkové náklady. Kolik bance přeplatíme na úrocích, je stěžejní. Je potřeba hledět nejen na úrokovou sazbu, ale na celkové RPSN (roční procentní sazbu nákladů). Zde hraje důležitou roli především to, zda bude ve splátce úvěru zahrnuto i pojištění schopnosti splácet. Měli bychom vzít v potaz také případné poplatky za odhad, zpracování úvěru, katastr nemovitostí atd.
- Fixace úrokové sazby. Správně vybraná může ušetřit statisíce. Fixaci můžeme mít v délce od jednoho roku do celé doby trvání úvěru. Nejběžnější pak bývá 3 až 5 let. Zjednodušeně řečeno, pokud jsou úrokové sazby nízké, volíme delší fixaci. Pokud jsou hypotéky drahé, sáhneme po kratší.
- Která banka nám vlastně půjčí? V některých případech neřešíme otázku, kde je to pro nás nejvýhodnější, ale spíše jestli nám někdo vůbec půjčí. To, že nám naše banka hypotéku nedá, ale ještě neznamená, že v jiné instituci nepochodíme.
- Jednoduchost, rychlost a pohodlnost. Budeme-li žádat u vlastní banky (se kterou jsme spokojení), nebudeme muset dokládat příjmy a zakládat nový běžný účet, který banky k hypotéce vždy vyžadují. Ve výsledku tak může být takové řešení výhodnější i v případě, kdy naše banka není nejlevnější a jinde nám dají o desetinku nižší úrok. Ušetříme si tak čas i starosti s celým úvěrovým martyriem.
Pokud na hypotečním trhu rostou úroky, je dobré si s finančním poradcem vždy udržovat přehled o aktuálních rezervačních sazbách. Některé banky umí nabídku zamknout na 1 až 2 měsíce. Tedy na dobu, za kterou může úrok povyrůst klidně o 1 %. Jakmile během toho najdeme nemovitost, můžeme v bance získat hypotéku se „starší“ nižší sazbou, než je aktuálně nabízená. Naopak, pokud sazby klesají, je dobré je nechat těsně před finalizací hypotéky ještě přeschválit. Přeci jenom schvalování může trvat měsíc i déle, kdy se sazby mohou o něco snížit.
Ačkoliv se tak celý proces výběru a nastavení hypotéky může zdát jako složitá věda, opravdu není dobré jej podcenit a sáhnout po první, zdánlivě výhodné nabídce. V budoucnu nás to může stát nemalé peníze. Pokud si nejste výběrem a nastavením všech parametrů, procent a fixací jistí, je nejlepší se obrátit na finanční poradce. Ti nejlepší za vás celý proces vyřídí, budou myslet na vše důležité a pohlídají vám zajištění výhodných podmínek i do budoucna. Tak, jako to ochotně děláme my pro naše klienty.
4. Rezervační smlouva v realitní kanceláři (RK)
Skóringem jsme prošli a můžeme podepsat rezervační smlouvu. Je to náš první závazek v procesu koupě.
Rezervační smlouva znamená, že se s prodávajícím dohodneme na předběžných podmínkách prodeje. Určíme si, co kupujeme, za kolik, do kdy musíme uzavřít kupní smlouvu a kolik činí rezervace. Realitka zároveň nemovitost přestane po dohodnutou dobu nabízet dalším zájemcům a zajistí prodej.
Na co si dát pozor v rezervační smlouvě?
- Kolik máme času na podpis kupní smlouvy? To je velice důležitá věc. Pro kupujícího je výhodné, aby měl nemovitost co nejdéle rezervovanou. Většinou to jsou 2 až 3 měsíce. Po tuto dobu má kupující čas na vyřízení hypotéky a realitní kancelář chystá kupní a případně úschovní smlouvy.
- Jak je vysoká rezervační záloha a kdy je vratná? Standardně je rezervace ve výši provize RK, většinou 2–5 % z ceny nemovitosti. Pokud bychom se rozhodli z koupě vycouvat, tyto peníze mohou propadnout realitní kanceláři za jejich ušlý čas a za ztrátu případných jiných zájemců. Je žádoucí, aby smluvní pokuta byla oboustranná. Tedy aby i prodávající, pokud by se rozhodl po podpisu rezervace neprodat, byl donucen sankci zaplatit.
- Co když nedostaneme hypotéku? Realitní kanceláře často podmiňují vracení zálohy využíváním služeb jejich finančního poradce. Mít hypotéku s poradcem přímo v RK má však své výhody i nevýhody. A není nutností. Mnohdy je proto lepší spolupracovat s vlastním finančním poradcem, a pokud to s ním z jakéhokoliv důvodu nevyjde, pak se teoreticky obrátit na poradce RK a o rezervaci nepřijít.
5. Zpracování hypotéky
Máme vybranou nemovitost, nabídku hypotéky a podepsali jsme rezervační smlouvu. Nyní potřebujeme bance předat všechny podklady, aby mohla úvěr schválit. Bude se zaměřovat zejména na čtyři oblasti:
- Posouzení žadatelů o hypotéku. Tuto fázi už máme za sebou. Jedná se o již zmíněný skóring neboli prověření, zda jsme na základě naší úvěrové historie vhodnými žadateli.
- Posouzení bonity. Dodáme výpisy z účtu, potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání a jiné doklady k našim příjmům.
- Účel úvěru. Dokládáme návrhy kupních a úschovních smluv. Ty většinou chystá strana prodávající, nejčastěji realitní kancelář.
- Odhad nemovitosti. Hypotéka znamená úvěr zajištěný nemovitostí. Banka potřebuje vytvořit posudek na nemovitost, kterou budeme ručit. Většinou ručíme tím, co kupujeme. Můžeme mít i jinou zástavu, například byt rodičů.
Pokud vše dobře dopadne, měli bychom mít na konci tohoto kroku schválenou hypotéku připravenou k podpisu.
6. Podpis hypotéky
Z naší zkušenosti je dobré držet se následujícího pořadí: první podepsat hypotéku, a až následně podepisovat kupní smlouvy. Zaprvé budeme mít jistotu, že máme na koupi nachystané peníze a víme přesně, co bude banka požadovat k čerpání. Zadruhé při podpisu smlouvy o hypotečním úvěru zároveň dostaneme fyzicky i zástavní smlouvy, které bude následně prodávající podepisovat spolu se smlouvami kupními.
Před podpisem hypotéky je dobré prověřit všechny její parametry. Především:
- zdali odpovídá úroková sazba, výše úvěru, délka fixace a další smluvené parametry.
- a jaké jsou podmínky čerpání. Pokud podepíšeme hypotéku s určitou problematickou podmínkou čerpání, zaděláme si na pořádné nepříjemnosti. Může jít například o povinnost splatit náš jiný starší úvěr, dořešit právně přístup ke kupované nemovitosti atd. Musíme si být jistí, že jsme schopni úvěr načerpat.
7. Podpis kupní a dalších smluv s prodávajícím
V této fázi již máme podepsanou hypotéku, víme, co potřebujeme k čerpání a máme v ruce zástavní smlouvy. Další krok je možné uskutečnit během jediné schůzky s prodávajícím. Ideálně u advokáta, který může ověřovat podpisy. Jaké smlouvy budeme na této schůzce podepisovat?
Kupní smlouvu, u které je ve stručnosti důležité si dát pozor na následující:
- Specifikace toho, co kupujeme. Poměrně často se stává, že je nemovitost špatně vymezená. Například při prodeji bytu v panelovém domě chybí ve smlouvě převod podílu na pozemku pod domem apod.
- Lhůty na zaplacení kupní ceny. Je potřeba mít dostatek času na to, abychom hypotéku vyčerpali. Ve většině případů není reálné například uhradit celou kupní cenu do 3 dnů od podpisu kupních smluv. Většinou je lhůta okolo jednoho měsíce.
- Podmínky předání nemovitosti, tedy co v objektu zůstává, jaké jsou pokuty za pozdní platby atd. Všeobecně jsou však důležité všechny body smlouvy.
Ve většině případu i úschovní smlouvu. Úschovní smlouva znamená jistotu pro obě strany. Funguje tak, že kupní cenu my a případně banka pošleme na úschovní účet k advokátovi. Ten jakmile peníze obdrží, dá na katastr kupní smlouvu a formulář – návrh na vklad, tímto se na katastru spustí řízení o převodu nemovitosti, toto řízení trvá 20 – 30 dní. Jakmile se řízení úspěšně ukončí, tak se stáváme oficiálně vlastníky nemovitosti. V tuto chvíli advokát peníze z úschovy pošle prodávající straně. Úschova není povinnou součástí transakce, nevyužívá se třeba při koupích v rámci rodiny, nebo při některých obchodech mimo realitní kanceláře. Nevyužít úschovu vyžaduje důvěru mezi stranami.
Ve většině případů pak podepíšeme i úschovní smlouvu, která znamená jistotu pro obě strany. Funguje tak, že kupní cenu my (a případně banka) pošleme na úschovní účet k advokátovi. Ten, jakmile peníze obdrží, předá kupní smlouvu a formulář „Návrh na vklad“ na katastr. Tímto se na katastru spustí řízení o převodu nemovitosti, které trvá 20–30 dní. Jakmile se řízení úspěšně ukončí, staneme se oficiálně vlastníky nemovitosti. V tuto chvíli advokát peníze z úschovy pošle prodávající straně. Úschova není povinnou součástí transakce, její nevyužití však vyžaduje důvěru mezi stranami. Přeskakuje se tedy například při koupích v rámci rodiny nebo při některých obchodech mimo realitní kanceláře.
Zástavní smlouvu podepisuje stávající vlastník, v našem případě prodávající. Touto smlouvou se „nalepí“ na nemovitost zástavní právo umožňující bance ji v případě nesplácení hypotéky prodat.
Vše jsme podepsali. Advokát nám zároveň ověřil podpisy a měli bychom mít v ruce pare (kopii) od každé smlouvy.
8. Čerpání hypotéky, zaplacení kupní ceny a převod nemovitosti
V této fázi je naším hlavním úkolem zaplatit kupní cenu. Většinou platíme část z vlastních zdrojů a zbytek hradíme hypotékou. Podmínky čerpání jsou u každého úvěru individuální a liší se podle bank. Většinou je však nutné zařídit 5 následujících náležitostí:
- Zajistit vklad zástavního práva na katastr nemovitostí. To zvládneme během 10minutové návštěvy katastru za poplatek 2 000 Kč. Připomeňme si, že zástavní smlouvy podepisuje primárně prodávající.
- Doručit bance originál nebo kopii kupní a případně úschovní smlouvy.
- Pojistit nemovitost, kterou ručíme.
- Pokud jsme část kupní ceny platili z vlastních zdrojů, předložit doklad o této transakci.
- Zadat pokyn k čerpání hypotéky.
Jakmile úvěr úspěšně načerpáme, advokát zajistí na katastru převod nemovitosti. Řízení trvá 20–30 dnů a po jeho ukončení se stáváme novými vlastníky.
9. Předání nemovitosti a následné podmínky hypotéky
Předání nemovitosti je na dohodě mezi stranami. Standardně předáváme až poté, co je na katastru provedena změna vlastníka. Pokud však prodávající nemovitost již nevyužívá, dá se domluvit i na dřívějším předání, většinou po zaplacení kupní ceny.
O předání se následně sepisuje protokol. Obsahuje mimo jiné i správně sepsané stavy energií, díky kterým předejdeme možným nedorozuměním při vystavení vyúčtování na začátku dalšího roku.
Po načerpání hypotéky je většinou potřeba splnit následné podmínky úvěru. Nejčastěji prokazujeme, že jsme nemovitost skutečně nabyli, a že má banka na objektu zapsané zástavní právo. Banka si to buď ověří sama, nebo toto doložíme my listem vlastnictví. Další podmínky pak mohou vyplývat z konkrétní smlouvy s danou bankou.
10. Máme hotovo
Jsme na konci a nemovitost je naše. A jak je vidět, její koupě byla poměrně složitým procesem. Nejde totiž jen o výběr správného objektu a podpis smluv, ale také o správné načasování termínu rezervace, platby kupní ceny nebo vyjednávání s realitní kanceláří. S dobrým poradcem se však dá koupě hravě zvládnout. Bez ztráty času, peněz a všech nervů.
