Aktuální situace na hypotečním a nemovitostním trhu aneb Co nás letos čeká?

Zatímco minulý rok se nesl v duchu vysokých úrokových sazeb hypoték a klesajících transakčních cen nemovitostí, letos to vypadá, že bude situace zcela opačná. Podle všech očekávání se konečně dočkáme levnějších hypoték, kupovat za ně ale budeme draží bydlení. Co všechno bude letos ovlivňovat dění na hypotečním trhu, a jak se změní sazby hypoték a ceny nemovitostí?

Proč zlevňují hypotéky?

Klíčovým důvodem je snižování sazeb ze strany České národní banky (ČNB). Pro představu, v loňském roce činila v období od 23. 6. 2022 do 22. 12. 2023 základní dvoutýdenní REPO sazba 7 %. Následně došlo koncem prosince k prvnímu poklesu na 6,75 % a od 9. 2. 2024 ke druhému na 6,25 %. A jelikož slouží zvyšování a snižování REPO sazeb primárně ke krocení inflace, kterou se nyní daří úspěšně potlačovat, dá se s velkou pravděpodobností očekávat další pokles. V nejbližší době (na dalším zasedání ČNB v březnu) klidně o dalšího půl procenta na 5,75 %.

Podle hrubých odhadů by tak postupné snižování mohlo znamenat, že se během léta dostane REPO sazba na 4–5 %. Na konci tohoto roku by se dokonce mohla pohybovat kolem 3–4 %. Další výraznější pokles se ale spíše neočekává. ČNB dlouhodobě tvrdí, že se období „nulových“ sazeb, které zavedla během covidové krize v letech 2020 a 2021, nebude opakovat. Alespoň ne v následujících letech, aby si peníze udržely svou hodnotu.

Na cenu hypoték má kromě aktuální REPO sazby vliv také očekávání, jak se budou sazby pohybovatv budoucnu. Banky půjčují z části „své peníze“, tedy peníze z běžných vkladů.

Klíčová je rovněž situace na mezibankovním trhu, kde hraje velkou roli cena peněz, za kterou si banka na hypotéku může půjčit. Cena pětiletých peněz, od kterých se odvíjejí nejběžnější pětileté fixace na hypotékách, je k 20. 02. 2024 na 3,3 %.

Dalším faktorem je samozřejmě konkurenční boj a poptávka klientů. Menší banky (FIO, Moneta, Airbank) již začaly sazby snižovat. Aktuální nejlevnější nabídka na 5letou fixaci začíná na 4,69 % (bez pojištění schopnosti splácet). A velké banky, které u nás poskytují většinu hypoték (ČSOB, Česká spořitelna a Komerční banka), na to budou muset reagovat. Začala Česká spořitelna, která 12. 2. 2024 již snížila sazby o 0,5 %, o týden později následovala Komerční banka a Hypoteční banka, které začaly sazby snižovat v týdnu od 19. 02. 2024.

Aktuálně nejlevnější možná hypotéka se splatností 30 let a fixací 5 let vypadá se sazbou 4,69 % následovně:

Výhledově tedy můžeme očekávat, že během letošního roku budou sazby klesat. V létě bude pravděpodobně většina bank nabízet sazby mezi 4–5 %. A je možné, že do konce roku se budou nejlevnější nabídky pohybovat i pod 4 %.

Zajímavým aspektem je rovněž situace ohledně refinancování hypoték. Letos v září vejde v platnost novela, která uzákoní sankce za předčasné splácení úvěrů. Bude se vztahovat jak na nové hypotéky, tak i na nové fixace uzavřené po tomto datu. A ačkoliv budou sankce poměrně nízké, mohou se minimálně promítnout do menší ochoty bank snižovat sazby na vlastních úvěrech za běhu fixace.

Je nicméně důležité zmínit, že úvěrů sjednaných do 08/2024 se tyto podmínky týkat nebudou. To znamená, že je bude možné kdykoliv v budoucnu refinancovat za stávající administrativní náklady (poplatek 1.000 Kč). A díky tomu bude pravděpodobně možné jednat s bankou o snížení sazby i kdykoliv během fixace.

Jak to vypadá na trhu s nemovitostmi?

Jak jsme již naznačili v úvodu, u nemovitostí je situace opačná a jejich cena začíná (na rozdíl od hypoték) mírně růst. Trend se však liší v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti nebo jejím stáří (tedy zda se jedná o pozemky, starší byty, či novostavby). Dále záleží, zda sledujeme nabídkové, nebo skutečné transakční ceny.

Nicméně všeobecně je nárůst oproti loňskému roku patrný, jak ukazují data v tabulce níže.

Nabídkové ceny dosáhly svého stropu na jaře 2022. Od té doby klesaly, přičemž pomyslného dna dosáhly na přelomu roku 2022 a 2023. Spolu s tím rostl i počet nabídek, který se začal snižovat až během loňska. Ještě nějakou dobu souběžně klesaly i ceny nemovitostí, od druhé půlky minulého roku již ale začaly mírně růst.

Co se týká transakčních cen nemovitostí, ty mohou mít trend opačný. Při nemovitostní horečce mohou být vyšší než nabídkové, protože kvůli různým dražbám a aukcím se skutečná cena vyšplhá výše, než za co se daná nemovitost nabízí na trhu. A naopak. V dobách, kdy cena nemovitostí klesá, mohou být transakční ceny nižší než nabídkové, protože je možné si u prodávajících vyjednat větší slevy. Často se totiž nechtějí vzdávat představy o vysoké ceně, za kterou ovšem nejsou schopni nemovitost prodat, až přistoupí na nižší nabídku a jsou ochotni jít s cenou dolů. Tak se ostatně stalo i během roku 2022, kdy ČNB začala prudce zvyšovat sazby, trh se utlumil a transakční ceny klesaly.

Rok 2023 byl následně celkově ve znamení stagnace. Prodávající nechtěli jít s cenou příliš dolů, kupující zase nechtěli kvůli drahým hypotékám nakupovat. Trh navíc brzdilo vysoké úročení vkladů. Investoři s nákupem nemovitostí spíše vyčkávali a raději využívali bezpečné uložení peněz bez rizika.

Jak se změní ceny nemovitostí v roce 2024?

Ceny nemovitostí budou nyní podle všeho opět pomalu růst. Důvodů je hned několik. V první řadě bude klesat cena peněz (hypoték), a tedy se zvýší poptávka. Na trhu je stále obecný nedostatek bytů, kterému nepomohly ani loňské špatné výsledky ve stavebnictví. Poměrně malá je i nabídka.

Podle portálu Sreality.cz se například v Praze v červnu 2014 nabízelo k prodeji 13 718 bytů. Zatímco nyní to je pouze 6 363 bytů. Nabídka je tedy méně než poloviční. V letech 2010–2013, kdy byla nemovitostní krize a ceny nemovitostí klesaly prakticky čtyři roky v kuse, byla nabídka podstatně vyšší než v současné době.

Pokles ceny peněz však může mít i další efekt. Zatímco doposud měli investoři peníze bez rizika uložené na vkladových produktech (spořící účty, repo fondy, termínované vklady atd.) s 6–7% úrokem, aktuálně zhodnocení těchto nástrojů rychle klesá. Některé banky již úročení na spořících účtech snížily. Investoři tedy budou hledat nová místa, kam peníze uložit. Vlivem toho se opět zvýší zájem o hypotéky.

Dalším faktorem je vysoká inflace v posledních dvou letech, kvůli které ceny nemovitostí v reálném vyjádření podstatně poklesly, na druhou stranu i lidé zchudli a tím se snížila jejich kupní síla.

I přes to se z počátku neočekává žádný závratně výrazný růst cen nemovitostí. Peníze jsou stále poměrně drahé, stejně tak jsou drahé ceny nemovitostí, například v poměru k výdělkům z nájmů. Poté, co cena nemovitostí v druhé půlce roku 2023 narazila na své dno, můžeme v roce 2024 spolu s poklesem sazeb očekávat spíše pozvolný nárůst.

Shrnutí: Co letos čekat na hypotečním trhu?

Ceny nemovitostí porostou a spolu s tím budou klesat úroky na hypotékách. Tyto dva vzájemně se ovlivňující jevy tak nejspíš zapříčiní, že se výnosnost pořízení vlastní nemovitosti nebo investice do nemovitosti letošní rok ještě nijak výrazně měnit nebude. Jednoduše řečeno, pokud bychom nyní koupili nemovitost, bude možná o něco levnější, na druhou stranu musíme počítat s dražším financováním. Učiníme-li tak na konci roku, budeme mít zase levnější financování, ale cena nemovitosti bude pravděpodobně o něco vyšší. To v zásadě platí i pro lidi, kteří kupují nemovitost za hotové peníze. V tuto chvíli lze stále počítat s garantovaným zhodnocením okolo 6 %. Na konci roku to ovšem budou pravděpodobně již pouhá 3–4 %. S rostoucí cenou nemovitostí tak bude klesat výnos z vkladů.

Je také dobré myslet na měnící se pravidla ohledně refinancování (předčasného splácení) hypoték a v srpnu tohoto roku využít posledního termínu, do kdy je možné uzavřít úvěry za stávajících
benevolentnějších podmínek.

Doporučení na závěr

Jako zajímavou příležitost nyní vnímáme kombinaci dvou výše uvedených aspektů. Tedy využít platných pravidel ohledně předčasného splácení hypoték, které se vztahují na úvěry sjednané do 8/2024. V takovém případě je možné si nyní vzít o něco „dražší“ hypotéku na libovolnou fixaci a pořídit relativně “levnou” nemovitost, než se začne její cena postupně zvedat. A následně za rok
začít jednat s bankou o snížení sazby nebo zvážit její refinancování.