Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí. Banka má díky tomu jistotu, že když nebudeme splácet, tak může zástavu prodat a tím dluh vyrovnat. Proto taky s ručením nemovitostí dostaneme mnohem vyšší úvěr než bez ručení. Ručení nemovitostí se uskuteční na základě zástavní smlouvy. Tu s bankou podepisuje vždy aktuální vlastník. Pokud kupujeme nemovitost, je to zpravidla prodávající. Banka uvolní peníze až na základě toho, že na katastru začne běžet řízení o vkladu zástavy. Zástavní právo je tzv. věcné právo. To znamená, že je zástava „nalepena“ na nemovitosti bez ohledu, komu aktuálně patří. Pokud tedy máme dům v zástavě, většinou potřebujeme souhlas banky k prodeji. Pokud to banka nevyžaduje a dům prodáme, tak ho prodáváme i se zástavou, tedy pokud bychom teoreticky úvěr přestali splácet, tak banka může novému vlastníkovi dům prodat.
Jakou nemovitostí můžeme ručit?
Důležitý je typ nemovitosti. Všechny banky akceptují objekty určené k bydlení. Tedy nebudeme mít problém s bytem, rodinným domem, nebo stavebním pozemkem. Pro většinu není problém vzít do zástavy rekreační objekt, tedy chaty a chalupy.
Ostatní nemovitosti podléhají individuálnímu posouzení. Ve většině bank uspějeme i s bytovým domem, případně ateliérem. U bytových domů jsou často limity na max. podlahovou plochu. Nebytové prostory, tedy obchody, kanceláře atd. banky akceptují ve výjimečných případech, ale také to lze.
Obecně hodně záleží na účelu úvěru. Výše uvedené platí hlavně pro standardní hypotéku na bydlení. Pokud řešíme podnikatelskou hypotéku, tak se jedná o jiný typ produktu a naše možnosti ručení jsou širší.
Důležitý je také stav a poloha nemovitosti. Pokud kupujeme dům, který je v dezolátním stavu, může se jednat o nevhodnou zástavu. V tomto případě buď hypotéku vůbec nezískáme, nebo si banka podmíní úvěr tím, že dům opravíme. Některé banky nebudou akceptovat do zástavy nemovitosti v určitých lokalitách, může jít o velice malé vesnice, nebo sociálně vyloučené lokality.
Místo vlastních zdrojů můžeme ručit druhou nemovitostí. V praxi se často jedná třeba o byt rodičů. Otázkou je tedy, kdo všechno může dát nemovitost do zástavy. Některé instituce akceptují ručení od kohokoli, jiné pouze v rodině. V zásadě není problém, pokud ručení poskytne někdo v přímé linii, tedy děti, rodiče, prarodiče. Pokud kupujeme nemovitost, většinou ji dává do zástavy prodávající.
Problémem pro banku můžou být věcná břemena a jiná právní omezení. Z věcných břemen jsou akceptovatelné inženýrské sítě, právo cesty atd. Neprůchozí je většinou právo dožití. Pokud máme nemovitost zastavenou u banky, nemůžeme jí ručit u jiné banky. Možné to je v rámci stejné banky, nebo finanční skupiny.
Zástava nemůže samozřejmě být předmětem soudního sporu, exekuce, nebo insolvence. U pozemků a rodinných domů se vyžaduje, ať je právně zajištěn přístup a inženýrské sítě.
