Kdo si dnes bere hypotéku, většinou tuší, že je potřeba mít do základu nějaké vlastní zdroje. V tomto článku rozebereme tuto problematiku blíže a podíváme se na možnosti, jak získat hypotéku, když žádné vlastní zdroje nemáme.
Prvně si vysvětlíme, jak fungují vlastní zdroje pro hypotéku. Stímto problémem přímo souvisí parametr LTV (loan to value), který znamená poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti, kterou dáváme bance do zástavy. LTV se vyjadřuje vprocentech. Zde je krátký příklad.
Kupujeme si byt, který má hodnotu podle odhadu banky 1 000 000 Kč. Máme 200 000 Kč vlastní zdroje a 800 000 Kč si půjčíme. LTV je vtomto případě 80 %.
Vsoučasné době platí pravidlo od ČNB (Česká národní banka), že by se neměly dávat hypotéky sLTV 100 %. Maximálně by se měly poskytovat hypotéky sLTV 90 %, a to vomezené míře. Na nejlepší podmínky se většinou dostaneme při LTV 80 %, a méně. Od 1. 4. 2022 jsou hypotéky s LTV 90 % pouze pro žadatele mladší 36 let.
Ale co když nemáme našetřené žádné peníze? Pojďme se podívat, jaké máme v tomto případě možnosti:
Další zástava:
Pokud máme nemovitostí více, je většinou vyhráno. Když například kupujeme dům a zároveň máme byt v osobním vlastnictví, tento byt můžeme použít jako „vlastní zdroje“ pro banku. Do zástavy můžeme dát bance nemovitostí klidně více, ale za předpokladu, že na těchto nemovitostech neváznou zástavní práva jiných bank, nebo jiná věcná břemena, kvůli kterým může banka zástavu odmítnout. Pokud žádnou nemovitost nemáme, řešení je najít někoho, kdo dá bance do zástavy svoji nemovitosti. Obvykle to bude partner nebo rodina.
Příklad:
Chceme si koupit byt za 3 000 000 Kč. Nemáme žádné peníze. Naši rodiče mají byt v hodnotě 2 000 000 Kč a rozhodnou se mi pomoct. Banka dá do zástavy jak bytu, který kupujeme, tak byt rodičů a celková hodnota zástavy je 5 000 000 Kč. Parametr LTV je 60 %. Při výpočtu LTV se vždy vychází z odhadu banky, který nemusí odpovídat kupní ceně. Většinou však banky prodávanou nemovitost odhadnou právě na kupní cenu.
Podle mého názoru je škoda, jak málo se této varianty využívá. Hodně lidí má strach svoji rodinu o takovou pomoc požádat. Přitom je také odpovědností rodičů, aby v rámci svých finančních možností, svým dětem naspořili základ na vlastní bydlení. Pokud se jim to nepodaří, můžou jim následně pomoct alespoň výše uvedeným způsobem.
Výstavba rodinného domu:
Pokud chceme rodinný dům a nemáme vlastní zdroje, řešení je jednoduché. Půjčíme si na pozemek ze stavebního spoření a výstavbu rodinného domu následně řešíme hypotékou. Koupě pozemku a výstavba rodinného domu jsou dva odlišné účely. Banka tedy většinou bere pozemek, i když ho máme na jiný úvěr, jako naše vlastní zdroje a hypotéku dostaneme.
Na „vlastní zdroje“ si půjčím:
Ještě donedávna se vlastní zdroje standardně nahrazovaly druhým úvěrem, například ze stavebního spoření. Banky si bohužel v dnešní době mohou hlídat, jestli nejsou vaše „vlastní zdroje“ jenom jiný úvěr.
Nicméně jsou způsoby, jakými se to dá udělat. Můžeme si s předstihem vzít požadovaných 10 procent jako běžnou neúčelovou půjčku a po třech měsících požádat o hypotéku. Banky si při takovém rozestupu často půjčku s našimi „vlastními zdroji“ spojovat nebudou. Existují stále i způsoby, jakými se dají vlastní zdroje dofinancovat úvěrem ze stavebního spoření. Je však vždy potřeba dobře spočítat příjmy, abychom po prvním úvěru ještě dosáhli na hypotéku. Na problematiku příjmů se podíváme v dalším článku.
Pokud máme pár, kteří nejsou manželé, existuje další řešení. Jeden z partnerů si vezme běžný neúčelový úvěr v bance a tyto peníze se následně použijí jako vlastní zdroje. Hypotéku si potom vezme druhý z partnerů na sebe. Nemovitost mohou klidně koupit do spoluvlastnictví. Toto řešení je samozřejmě podloženou vzájemnou důvěrou.
100% hypotéka:
Některé banky stále dávají 100 % LTV hypotéku. Znamená to, že mi banka půjčí celou částku, aniž bych měl jedinou korunu vlastní. Tyto hypotékou jsou však velice omezené a dosáhnou na ne většinou jenom lidé s vysokými příjmy.
Pokud tedy nemáme nic naspořeno, a přesto nám vadí platit vysoký nájem, nemusíme věšet hlavu, dá se to vyřešit.
