Poznámka: Aktuálně probíhá legislativní jednání o přesnější vymezení podmínek pro předčasné splácení hypoték. Zatím není zřejmé, kdy to bude dořešeno. Článek je aktualizovaný a platný k 12. 3. 2022.
Jak můžeme předčasně splatit nebo refinancovat hypotéku?
Na začátku si vysvětlíme, co je to fixace úrokové sazby. Hypoteční úvěry si bereme často na 30 let a banka nám po určitou dobu garantuje úrokovou sazbu. Tomuto se říká fixace úrokové sazby. Její délku si zvolíme při sjednání hypotečního úvěru, běžně je to 5 až 10 let. Po tuto dobu nám banka garantuje danou sazbu a my tak máme jistotu, že se nám nezmění výše splátky. Po konci fixace nám banka nabídne novou sazbu, kterou můžeme přijmout nebo máme možnost úvěr zdarma splatit, případně refinancovat u jiné banky.
Ale co když jsme si sjednali úvěr například na jaře 2019, kdy se sazby pohybovaly okolo 3 %, máme pětiletou fixaci a o rok později banky začaly nabízet sazby pod 2 %, a my se po tom roce rozhodly, že by se nám líbilo platit méně?
Pojďme se podívat, jakým způsobem je upravena možnost předčasně splácet hypoteční úvěry. Tuto problematiku upravuje zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Předpis pracuje s pojmem spotřebitelský úvěr na bydlení, což znamená úvěr s účelem na bydlení, za který ručíme nemovitostí. Tedy standardní hypotéka a úvěry od stavebních spořitelen se zástavou nemovitostí. Dále budu pro zjednodušení používat pojem hypotéka. Všechna pravidla níže uvedená jsou platná pro úvěry sjednané od listopadu 2016. Základní možnosti předčasného splacení hypotéky jsou:
- Zdarma na konci fixace nebo v období do 3 měsíců poté, co nám banka sdělí novou úrokovou sazbu při konci fixace.
- Zdarma v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci, invalidity nás nebo našeho partnera a samozřejmě také v případě splacení úvěru z pojištění schopnosti splácet.
- Zdarma také můžeme splatit až 25 % z původní výše úvěru, a to jedenkrát do roka.
- Při prodeji nemovitosti po 2 a více letech trvání hypotéky nám banka účtuje max. 1 % z aktuálního objemu úvěru, nejvýše však 50 000 Kč.
- V ostatních případech nám banka může účtovat tzv. účelně vynaložené náklady.
Co se však pod pojmem účelně vynaložené náklady skrývá? Zákon praví, že účelně vynaložené náklady nesmí přesáhnout součet úroků, které bychom zaplatili do konce naší fixace, případně do splacení úvěru.
Podívejte se tedy na příklad:
Půjčíme si 3 000 000 Kč na 30 let se sazbou 2,49 % p.a. a fixací na 5 let. Úvěr splácíme 1 rok a chceme předčasně splatit. Do konce fixace za zbývající 4 roky bychom na úrocích zaplatil ještě cca. 282 000 Kč a tuto sumu může banka, pokud by se řídila striktně podle zákona, vyčíslit jako účelně vynaložené náklady.
To by však bylo v rozporu s účelem zákona, který cílí na to, abychom měli možnost naši hypotéku kdykoli předčasně splatit a neměli s tím spojené nadměrné náklady.
Česká národní banka (ČNB) proto vydala stanovisko, ve kterém vyjasnila, co jsou účelně vynaložené náklady. Ve zkratce by se dalo říct, že se jedná především o nutné administrativní náklady, které se splacením úvěru souvisí. Nikoli pak například vyplacená provize zprostředkovateli nebo snížení úrokových výnosů. Právě otázka úroků, které bychom měli ještě bance do konce fixace zaplatit, je v praxi klíčová. Dle výkladu ČNB se totiž v případě úrokových výnosů nejedná o náklad, nýbrž o ušlý zisk, který by banka neměla po klientovi chtít doplatit. Přeci jenom banka má možnosti tyto předčasně splacené peníze nadále investovat. Stanoviska ČNB sice nejsou právně závazná, ale banky by se podle nich měly řídit.
Pojďme se podívat na to, jak k tomu přistupují banky v praxi. Uvedu zde několik příkladů, které jsem se svými klienty řešil. Záměrně nebudu používat jména bank.
Klient měl hypotéku u Červené banky na 4 000 000 Kč z července 2018, fixaci na 10 let, sazbu 2,49 % a splatnost 30 let. V červenci 2019 se rozhodl, že by chtěl zkusit v rámci fixace hypotéku refinancovat. Náklady na splacení úvěru vyšly na cca 180 000 Kč. Toto bylo, dle mého názoru, hrubě za hranou doporučení ČNB. Nyní v březnu 2020 jsme znovu požádali o možnost předčasného splacení a aktuálně červená banka vyčísluje nezbytné náklady na částku 1 500 Kč.
Klient má hypotéku u Černé banky ve výši 2 912 000 Kč z března 2019, fixaci na 5 let a úrokovou sazbu 2,89 %. V říjnu 2019 banka vyčíslila účelně vynaložené náklady na nulu, tedy mohli jsme předčasně splatit zdarma. Stejný klient si o to požádal znovu v prosinci 2019 a tentokrát už banka náklad vyčíslila na 12 929 Kč. Důvodem zvýšení byla pravděpodobně změna úrokových sazeb. V březnu 2020 byl náklad už 29 898 Kč. Toto je dle mého názoru také v rozporu se stanoviskem ČNB, jelikož snížení úrokového výnosu banky není pro banku nákladem, ale ušlým ziskem, jak jsem již psal výše.
Aktuálně jsem u Černé banky řešil další případ, kdy měl klient hypotéku ve výši 4 700 000 Kč z července 2019, fixaci na 10 let a sazbu 2,59 %, přičemž mu banka vyčíslila náklady na předčasné splacení ve výši 107 084 Kč. Zde Černá banka argumentovala tím, že důvodem je dlouhá fixace. Zákulisní informace jsou však takové, že pokud klient pohrozí Černé bance stížností, že jedná v rozporu s ČNB, tak je mu sankce snížena nebo dokonce odpuštěna. Uvidíme, jak to dopadne.
Modrá banka si aktuálně za předčasné splacení hypotéky v rámci fixace účtuje poplatek 700 Kč.
Zelená banka si účtovala u úvěru ve výši 3 800 000 Kč z února 2019, s fixací 5 let a sazbou 2,79 % za předčasné splacení v září 2019 částku cca 5 000 Kč. Následně klient úvěr refinancoval v rámci Modré banky a měl to zdarma.
Jak je vidět, banky k předčasnému splácení hypoték přistupují různě. Nicméně většina z nich se řídí stanoviskem ČNB a skutečně si účtuje pouze administrativní náklady spojené s předčasným splacením úvěru.
Začátkem roku 2022 dokonce padly první sankce ze strany ČNB na banky, které klientům účtovaly příliš vysoké poplatky za předčasné splacení.
Kdy tedy může být výhodné předčasně refinancovat hypotéku?
Veškerá ustanovení o předčasném splacení nacházejí své praktické využití především při refinancování hypotéky v rámci fixace. Otázkou pak je, jestli se nám refinancování vyplatí. Je potřeba vzít v potaz i další náklady, které jsou s refinancováním spojeny, a to např. poplatky na katastru nemovitostí (nově 2 000 Kč za vklad), náklady na zpracování úvěru a také samozřejmě čas, který nad tím strávíme. Moje doporučení je v roce 2022 refinancování zvážit, pouze pokud máme úvěr sjednaný po listopadu 2016 se sazbou vyšší než 5 %. U nižších úvěrů je návratnost pochybná, navíc u nich obvykle banky nabízí vyšší úrokové sazby. Zajímavá možnost to bude jakmile úrokové sazby zase začnou klesat a klienti budou řešit, jak ušetřit na drahých hypotékách z roku 2022.
Na závěr bychom mohli dodat, že ne vždy je nutné úvěr refinancovat, jelikož jsou některé banky samy ochotny v rámci fixace úrok snížit. Je to logicky pro ně lepší řešení, než aby o klienta přišly.
Zaujal Vás tento článek? Chtěli byste se dozvědět, jaké máte možnosti v rámci Vaší hypotéky? A to vše online z pohodlí domova? Neváhejte mě kontaktovat.
