Co je to družstevní bydlení?
Bytové družstvo je podle zákona obchodní korporace či společnost, jejíž cílem je zajišťování bytových potřeb jejich členů. Kupujeme-li tedy družstevní byt, nestáváme se vlastníky konkrétního bytu, nýbrž si kupujeme podíl v bytovém družstvu. S tímto podílem se většinou pojí právo si pronajímat konkrétní byt. Každé družstvo má své stanovy, které určují pravidla, za kterých můžeme s bytem nakládat. Ve stanovách bývají obvykle upraveny podmínky dalšího podnájmu „našeho“ bytu, poplatky, možnost převést byt do osobního vlastnictví atd.
Regionálně se liší poměr dostupných družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví. Například v Olomouci družstevních bytů není mnoho a výrazně převažují byty v osobním vlastnictví. Na druhou stranu v mnoha částech Moravskoslezského kraje (typicky Karviná, Havířov, ale i Ostrava) je tomu opačně a družstevních bytů je v nabídce více.
Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bydlení?
Mezi výhody družstevního bydlení patří cena a často i dobrá správa družstevních nemovitostí. Pokud nám jde o řešení vlastní bytové potřeby a máme peníze na koupi družstevního podílu v hotovosti, může to být zajímavé řešení. Cena za družstevní podíl bývá obvykle nižší než za byt v osobním vlastnictví. Samozřejmě bude dále záležet na tom, jak vysoký budeme platit nájem. Většinou je srovnatelný s náklady na byt v osobním vlastnictví (fond oprav atd.), případně může zahrnovat ještě poměrnou splátku úvěru, který si družstvo vzalo na revitalizaci domu.
Na druhou stranu je s družstevním bydlením spojena spousta nevýhod. Za zcela stěžejní považuji (ne)možnost převést družstevní byt do osobního vlastnictví. Některé družstevní byty lze po koupi družstevního podílu ihned převést do osobního vlastnictví. Většinou se s tím pojí administrativní poplatek družstvu, případně platba nesplacené části úvěru družstva, která připadá na daný družstevní podíl (anuita). Vždy je dobré se o převoditelnosti bytu informovat předem. Většinou to vyplývá přímo ze stanov, případně lze na družstvu vznést dotaz. Pokud lze družstevní byt bez problému převést do osobního vlastnictví, jedná se o srovnatelnou příležitost jako při koupi bytu do osobním vlastnictví a většinou tomu odpovídá i cena.
Další nevýhoda může být spojená s možností dalšího podnájmu družstevního bytu. Jak jsme již uvedli výše, konkrétní byt nevlastníme, ale uzavíráme na něj s družstvem smlouvu o nájmu. Pokud byt chceme dále pronajímat, musíme volit formu tzv. podnájmu. Tato forma může být výhodná z toho hlediska, že naši podnájemníci mají slabší práva než standardní nájemníci a můžeme podnájem například snadněji ukončit. Na druhou stranu může družstvo ve svých stanovách podnájem zakázat, případně ho spojit s poplatky. Pokud chceme pořizovat byt za účelem dalšího pronájmu, nemusí být družstevní podíl ideální řešení.
Je taky dobré vědět, že můžeme být za určitých okolností z družstva vyloučeni, což hrozí hlavně v případě, kdybychom opakovaně neplatili nájem nebo hrubě porušovali stanovy družstva jakýmkoli jiným způsobem.
V neposlední řadě je nutno uvést, že družstevním bytem nelze ručit pro účely hypotéky.
Jak financovat družstevní bydlení?
Vysvětlili jsme si základní principy fungování družstevního bydlení. Nyní se pojďme podívat na možnost financování družstevního bytu. Jaké financování zvolíme bude především záležet na tom, zda lze byt převést do osobního vlastnictví.
Financování za předpokladu, že družstevní byt lze převést do osobního vlastnictví.
Některé banky (např. Komerční banka, Česká spořitelna, Hypoteční banka) nabízí tzv. předhypoteční úvěr. Princip standardní hypotéky je takový, že dostaneme půjčku na bydlení a ručíme za ni nemovitostí. Předhypoteční úvěr funguje tak, že dostaneme půjčku a máme povinnost do jednoho až dvou let zajistit vhodnou nemovitost do zástavy. To je přesně případ koupě družstevního bytu, který lze převést do osobního vlastnictví. Zaplatíme za převod družstevního podílu z hypotéky a následně máme rok na to, abychom byt převedli do osobního vlastnictví. Jakmile tak učiníme, můžeme tímto bytem bance ručit.
Podmínky předhypotečního úvěru jsou většinou takové, že se základní sazba navyšuje o 2–3 % (výsledná sazba 6–7 %) a po dobu trvání předhypotečního úvěru splácíme pouze úrok. Výjimkou je Hypoteční banka, kde splácíme úrok i jistinu. Ve chvíli, kdy úvěr zajistíme zástavním právem k bytu, sazba klesne na standardní míru (dnes okolo 4 %). Jedná se o celkem pohodlné řešení, které je jenom o něco složitější a z hlediska hypotéky i dražší než standardní koupě bytu v OV.
Co když ale byt nelze převést do osobního vlastnictví?
Pokud chceme financovat takovýto byt, máme dvě základní možnosti.
První z nich je koupi bytu řešit standardní hypotékou, pokud máme k dispozici jinou nemovitost, kterou budeme ručit. Koupi družstevního podílu banky akceptují jako účel pro hypotéku, akorát nelze tímto podílem bance ručit. Pokud jinou nemovitost nemáme a nikdo z okolí nám není schopen ručení zajistit, nezbývá než koupit družstevní byt nezajištěným úvěrem.
Pro tyto účely je nejvhodnější úvěr od stavební spořitelny. Důvodem je to, že tyto úvěry mají delší splatnost než standardní neúčelový úvěr od banky, což je většinou okolo 20 let. Díky tomu je celková splátka nižší. Nevýhodou jsou poměrně vysoké úrokové sazby, aktuálně mezi 5 a 6 %, což je v porovnání s hypotékou s úrokovou sazbou okolo 4 % značný rozdíl. Maximální výše tohoto úvěru se pohybuje dle spořitelny až 3 500 000 Kč. Nutno dodat, že pro maximální výši úvěru jsou obvykle nezbytní dva žadatelé, kteří mají poměrně vysoký příjem.
Obě výše uvedené možnosti lze samozřejmě realizovat i v případě, že družstevní byt do osobního vlastnictví převést lze. Není však logické využívat dražší nezajištěné úvěry ze stavebního spoření, pokud máme možnost financovat hypotékou.
Závěr
Družstevní bydlení je poměrně komplikovaná otázka. Financování bývá obtížnější a je stěžejní, zda lze družstevní byt převést do osobního vlastnictví. Pokud družstevní byt do osobního vlastnictví převést nelze, je důležité se pořádně zamyslet, za jakým účelem byt chceme pořídit. Pokud nám jde o vlastní bydlení a máme možnost např. financovat hypotékou s jinou zástavou, může to být zajímavá možnost. V ostatních případech je na zvážení, jestli není lepší varianta koupě bytu v osobním vlastnictví.
