Mnoho lidí sní o tom, že si postaví vlastní dům. Kromě stavebních otázek potom často řeší i financování. V tomto článku si popíšeme, jak funguje úvěr na výstavbu, co je potřeba doložit ke schválení, jaké jsou rozdíly mezi výstavbou svépomocí a na klíč a jak funguje čerpání peněz.
Co všechno můžeme financovat?
Hypotékou na bydlení lze kromě standardních cihlových staveb financovat dřevostavby, montované stavby, některé banky umí i mobilní domy a další. Když se rozhodneme pro některý z alternativních způsobů, je dobré si možnosti financování dopředu prověřit. Hypotékou pokryjeme i úpravy pozemku, garáže, parkovací stání, oplocení, bazén, tepelné čerpadlo atd. Zjednodušeně si to můžeme představit tak, že když nemovitost obrátíme vzhůru nohama, tak co „nepoletí“, lze financovat hypotékou. Pokud potřebujeme dům po výstavbě vybavit, můžeme si sjednat tzv. doplňkovou část. To znamená, že cca. 20 % z objemu úvěru můžeme využít bez dokládání účelu, například právě na vybavení.
Jak hypotéka na výstavbu funguje?
Existují dva základní způsoby, jak můžeme výstavbu řešit – svépomocí, nebo na klíč. Pokud stavíme svépomocí, tak si vypracujeme sami rozpočet, čerpáme na základě prostavěnosti a nedokládáme faktury. Pokud nám dům staví na klíč firma, tak většinou předkládáme rozpočet sestavený firmou a můžeme v některých případech čerpat na základě faktur. Častěji se hypotéka sjednává na výstavbu svépomocí, protože je pro klienty flexibilnější. To však nebrání tomu, aby nám i tak celý dům udělala firma.
Je rozumné, sjednat úvěr mírně vyšší, než s jakými náklady na začátku počítáme. Máme tak rezervu pro případ, že se objeví vícenáklady nebo se zdraží ceny materiálu a úvěr stačí většinou vyčerpat pouze z 80 %.
Jak je to s vlastními zdroji? Pokud máme dostatečný příjem a plánujeme stavět, není často nutné použít vlastní peníze. Koupi pozemku můžeme realizovat úvěrem ze stavebního spoření. Standardně však maximálně do 1 000 000 Kč. Tento pozemek nám následně slouží jako „vlastní zdroje“ pro výstavbu. Pro představu – na pozemek za 1 000 000 Kč si můžeme vzít hypotéku ve výši 4 000 000 Kč na výstavbu. Vždy záleží na individuálním odhadu.
Co je potřeba mít pro schválení úvěru?
- Stavební pozemek
Pro schválení úvěru není potřeba mít vydané stavební povolení (ohlášku, společný souhlas). Musíme zajistit podklady pro odhad budoucí ceny a specifikovat pozemek na kterém budeme stavět. Jestli je pozemek stavební, si odhadce ověří sám, nebo zažádáme o vyjádření obecní úřad – odbor územního plánování. Ten nám toto potvrzení vydá, pokud se podle územního plánu na pozemku počítá s výstavbou. Musíme taky doložit, že na pozemku jsou zavedeny sítě a je k němu zajištěn přístup. Případně lze hypotékou financovat i zasíťování a vybudování příjezdové cesty. Je možné stavět i na pozemku rodinných příslušníků.
- Projektová dokumentace
Pro hypotéku je rozhodující, jaká bude budoucí hodnota domu. Odhadce ji stanoví na základě velikosti, uspořádání a kvality stavby. Významnou roli má lokalita, ta se odráží už v ceně pozemku.
Pro odhad většinou stačí základní půdorysy, řezy, pohledy, umístění stavby na pozemku a technická zpráva. V přístupu k projektu se banky liší. Některým stačí studie, jiné chtějí mít kompletní projektovou dokumentaci s razítkem stavebního úřadu.
- Rozpočet
Správné stanovení rozpočtu je klíčová věc. Podle výše rozpočtu se určuje výše možné hypotéky a částečně ovlivňuje hodnotu budoucího odhadu.
Rozpočet si většinou vytváříme sami a můžeme tak ovlivnit celkové nastavení hypotéky dvěma směry.
Při stavbě svépomocí se může se stát, že ušetříme oproti výstavbě od firmy na klíč. Rozpočet můžeme nastavit podle tržních cen a zůstane nám z hypotéky rezerva. Při výstavbě svépomocí se totiž hypotéka čerpá na základě reálné prostavěnosti a nedokládají se faktury. Pokud máme rozpočet na 5 000 000 Kč a stavbu zrealizujeme za 4 000 000 Kč, tak máme 1 000 000 Kč v rezervě. Můžeme si tak fakticky zaplatit vlastní práci.
Na druhou stranu, pokud víme, že jsme schopni postavit dům levněji, než jsou tržní ceny a nechceme peníze navíc, je dobré rozpočet snížit. Když použijeme výše uvedený případ, kde předložíme rozpočet podle tržních cen za 5 000 000 Kč, ale požádáme si o hypotéku na 4 000 000 Kč, tak po nás bude banka chtít, ať první použijeme vlastní zdroje, tedy 1 000 000 Kč, a až následně budeme moci čerpat peníze z hypotéky. Toto je většinou nešťastné, protože je lepší si nechat vlastní peníze do rezervy, případně na závěr na dodělávky a vybavení. Vždy je nutné bance doložit, že budeme schopni stavbu podle předloženého rozpočtu dodělat, ať už za peníze z hypotéky, nebo z vlastních zdrojů.
Důležité je rozpočet vždy řádně promyslet a připravit s ohledem na výše uvedené situace.
Pokud předložíme výše uvedené podklady – stavební pozemek, projekt a rozpočet, banka si vytvoří odhad a hypotéka může být schválena.
Jak čerpat hypotéku na výstavbu?
Pro čerpání úvěru je důležité mít stavební povolení (případně ohlášku, nebo společný souhlas). Na vyčerpání peněz máme většinou dva roky. Jelikož na schválení hypotéky stavební povolení nepotřebujeme, není problém ho dořešit až po vyřízení hypotéky.
Čerpání hypotéky na výstavbu je postupné. Kolik dostaneme na začátku peněz? Základní princip je takový, že čerpáme do aktuální výše hodnoty zástavy. Pokud ručíme pozemkem za 1 000 000 Kč, tak první tranše (čerpání) bude do jednoho milionu. Jakmile tyto peníze prostavíme, přijde odhadce na dohlídku a určí navýšenou cenu nemovitosti (pozemek + rozestavěná stavba). V našem případě přibližně 2 000 000 Kč a banka nám uvolní dalších 1 000 000 Kč na čerpání. Takto se postupuje, dokud není stavba hotova.
Některé banky nabízí jako doplňkovou službu, že uvolní při každém čerpání 500 000 Kč nad rámec aktuální zástavní hodnoty. Tato služba je vhodná pro většinu klientů. Většinou je zpoplatněna, na druhou stranu ušetříme na obhlídkách odhadci a máme k dispozici rezervu, pokud by se všechny naše náklady nepromítly do hodnoty nemovitosti. (například nakoupíme materiál, ale už ho neprostavíme)
Existují dva základní způsoby čerpání. První z nich je čerpání na dohlídku. To je přesně to, co jsme si popsali v předchozím odstavci. Klient neprokazuje tok peněz (faktury, výpisy z účtu), ale dokládá se reálná prostavěnost. Druhá možnost je čerpání na faktury. To znamená, že banka může proplácet faktury za práce přímo firmě, která stavbu dělá. Na dohlídku čerpáme vždy, když stavme svépomocí. Čerpání na faktury přichází v úvahu pouze u výstavby na klíč a obecně je málo využívané. Často i klient, který staví na klíč, čerpá na základě obhlídek.
Na vyčerpání úvěru na výstavbu máme obvykle dva roky a následně jeden rok na zkolaudování stavby. Pokud se stavbou začneme, ale lhůty nestíháme, nebývá problém se s bankou domluvit na prodloužení čerpání.
Jak se splácí během čerpání?
Standardně, dokud není vyčerpaná celá hypotéka, tak platíme pouze úrok z toho, co aktuálně dlužíme. Pokud tedy máme hypotéku na 5 000 000 Kč, se sazbou 2 %, tak je splátka 18 481 Kč. Jakmile vyčerpáme prvních 1 000 000 Kč, budeme platit měsíčně jenom úrok z 1 000 000 Kč, což činí při sazbě 2 % splátku 1 667 Kč. Když vyčerpáme dalších 1 000 000 Kč, tak budeme platit 3 334 Kč a tak dále, než úvěr dočerpáme a následně začneme splácet i jistinu, tedy plnou částku 18 481 Kč.
Co po vyčerpání úvěru?
Jakmile je úvěr kompletně vyčerpaný, je potřeba nejčastěji do roka zajistit poslední obhlídku odhadcem, který potvrdí, že stavba je hotová a je nutné zajistit zápis stavby do katastru nemovitostí jako rodinný dům. Pro zapsání na katastr je nutné, aby byla stavba zkolaudovaná.
Závěr
Je potřeba si dát pozor na několik věcí. První častá „chyba“ klientů je to, že bance předloží projekt, na jehož základě se udělá odhad a schválí hypotéka. Následně však projekt upraví a reálná stavba je jiná, než s jakou banka počítá. Banka primárně řeší změny, které mají dopad na konečnou cenu nemovitosti. Tedy rozměry stavby a kvalita provedení. Pokud se rozhodneme např. pro jinou orientaci oken v místnosti, nemusí to být zásadní problém. Pokud bychom ale chtěli udělat z bungalovu dvoupatrový dům, tak to je nutné s bankou konzultovat. Další důležitou věcí je hlídat si prostavěnost. Pokud dostaneme první čerpání 1 000 000 Kč a všechny peníze utratíme za materiál, nezvýšíme tím cenu nemovitosti a máme problém s obhlídkou a dalším čerpáním.
