1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Úrokové sazby
Trend, o kterém jsme psali v minulém newsletteru, pokračuje — úrokové sazby hypoték i přes léto dále rostly. Podívejme se na to v kontextu celého letošního roku: dno představoval březen, kdy se průměrná realizovaná sazba nově poskytnutých hypoték podle ČBA Hypomonitoru pohybovala okolo 4,4 %. Od té doby sazby setrvale rostou — duben 4,52 %, květen 4,67 %, červen 4,79 % a naposledy zveřejněný červenec už 4,90 %. Od začátku roku tak realizovaná sazba vzrostla zhruba o půl procentního bodu. Nabídkové sazby (Swiss Life Hypoindex) jsou výše — v srpnu činily 5,42 %, což je pátý růst v řadě a nejvyšší úroveň za dva roky.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou sazbou se přitom začíná postupně zmenšovat. Připomeňme, čím byl způsoben — vysvětlovali jsme to minule. Jak sazby rostly, klienti dotahovali hypotéky ze starších nabídek zarezervovaných za nižší úrok (rezervace bývá platná měsíc, výjimečně i dva), takže jejich realizovaná sazba byla nižší než aktuální nabídková. Jak se tyto obchody dobíhají, realizovaná sazba se k nabídkové přibližuje — rozdíl se dnes zúžil zhruba na půl procentního bodu.
Co za růstem stojí? Hlavním faktorem zůstává cena zdrojů na mezibankovním trhu. Tříleté úrokové swapy, které prakticky určují cenu nejběžnější tříleté fixace, byly ještě v únoru 2026 kolem 3,4 %. Po vyhrocení situace na Blízkém východě, ozbrojeném konfliktu v Íránu a s tím spojených obavách o ceny ropy a energií skokově vyskočily. Od jara se drží vysoko — nyní se pohybují kolem 4,6 % — a jejich pohyb je spíše do stran s mírně rostoucí tendencí (viz graf).
Základní sazba ČNB zůstává na 3,75 % — bankovní rada ji zvýšila 18. června (poprvé od roku 2022) a na jednání 6. srpna ji ponechala beze změny. Názory na další vývoj se různí: část trhu očekává do konce roku ještě jedno zvýšení, jiní analytici myslí, že rada už sazbu ponechá. Podle našeho názoru sazba spíše zůstane na současné úrovni — nahrává tomu nízká a stabilní inflace (kolem 2 %; červen 1,5 %, červenec 1,7 %) a trh práce, který navzdory sezonním výkyvům zůstává ve velmi dobré kondici. Zároveň platí, že repo sazba ČNB dnes cenu hypoték ovlivňuje méně než právě dění na trhu se zdroji a nálada na světových trzích.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 3 roky a 20% podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) se nejlevnější aktuální nabídka pohybuje kolem 4,78 %. Prakticky ale nabídky bank začínají od 5 %. Modelové splátky vypadají následovně:
| Hypotéka | Splátka |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | -5 235 Kč |
| 1 500 000 Kč | -7 852 Kč |
| 2 000 000 Kč | -10 469 Kč |
| 2 500 000 Kč | -13 086 Kč |
| 3 000 000 Kč | -15 704 Kč |
Zajímavý je aktuální přístup bank k fixacím. Nejlevnější jsou dnes krátké fixace — například Komerční banka má nejnižší sazbu u jednoleté fixace a s delší dobou fixace sazba postupně roste. Delší fixace přitom z nabídek prakticky zmizely. Uvedené nejlevnější nabídky jsou navíc spíše ojedinělé.
Objemy hypoték a regulace ČNB
Na číslech je už vidět, že hypoteční trh mírně zvolňuje. Extrémně silný byl letošní duben, kdy se trh předzásoboval před zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky (viz níže) — a tato jednorázová vlna postupně odeznívá. Podle ČBA Hypomonitoru poskytly banky v červenci hypotéky za 40,4 mld. Kč (o 17 % méně než v červnu). Počet nových hypoték v červenci klesl o 13,9 % meziměsíčně na 6 706 kusů, což je zhruba 10 % pod průměrem předchozích tří měsíců a o 4 % méně než před rokem.
Od začátku roku dosáhl počet nových hypoték 52,2 tisíce kusů (+20 % meziročně) a objemově je letošní rok mimořádně silný — za první pololetí 294 mld. Kč (+59 % meziročně), za sedm měsíců 334 mld. Kč. Objemově by tak rok 2026 mohl atakovat historický rekord z roku 2021 (kolem 450 mld. Kč). Zajímavé ale je, že počtem hypoték tak silný trh není. Dynamika posledních měsíců implikuje letošní počet okolo 85 tisíc kusů, po dubnovém zpřísnění podmínek spíše okolo 82 tisíc. To je stále pod průměrem let 2016–2018 (kolem 92 tisíc) a hluboko pod rekordním rokem 2021 (114 tisíc). Rekordní korunové objemy tedy táhne především vysoká průměrná výše hypotéky, nikoli počet obchodů.
Průměrná výše nové hypotéky se v červenci pohybovala okolo 4,6 mil. Kč — mírně dolů z jarního vrcholu okolo 4,9 mil. Kč. Pro srovnání, ještě loni v květnu to byly zhruba 4,15 mil. Kč a v roce 2024 okolo 3,7 mil. Kč. Právě rostoucí velikost úvěru je hlavním důvodem, proč objemy lámou rekordy, i když počet hypoték zůstává umírněnější.
Z pohledu regulace platí od 1. dubna 2026 nové doporučení ČNB pro investiční hypotéky — u úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti maximální LTV 70 % (tedy minimálně 30 % vlastních zdrojů) a ukazatel DTI 7. Silné zůstává i refinancování, kde se naplno projevuje refixační vlna úvěrů z rekordního roku 2021.
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Trh s nemovitostmi pokračuje v růstu, jeho tempo ale začíná mírně zvolňovat. Podle ČSOB Indexu bydlení za 2. čtvrtletí 2026 vzrostly ceny bytů meziročně o 11,3 %, rodinných domů o 8,6 % a pozemků o 8,8 % — pozemky přitom zdražují nejrychleji.
Zajímavým zjištěním je, že u starších bytů rostou ceny v Praze pomaleji než ve zbytku republiky. Nejrychleji dnes zdražují regiony (například Zlínský kraj) a menší města, která tak Prahu postupně dohánějí.
Signálem, který sledujeme, je situace v segmentu rodinných domů. U starších, energeticky neúsporných domů v horších lokalitách je poptávka výrazně slabší — kupující se obávají vysokých nákladů na rekonstrukci a vytápění a poptávka se přesouvá k menším, energeticky úspornějším stavbám.
Ceny bytů — nabídkové ceny ze Sreality.cz
Statistická data o cenách nemovitostí nejsou vždy jednoznačná — rozdíl je především mezi nabídkovými a transakčními cenami. Nabídkové ceny odrážejí očekávání prodávajících, transakční ceny ukazují, za kolik se nemovitost skutečně prodala.
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
|---|---|---|---|
| Červenec 2025 | 150 732 Kč | 122 620 Kč | 96 266 Kč |
| Říjen 2025 | 152 698 Kč | 129 588 Kč | 97 694 Kč |
| Leden 2026 | 158 117 Kč | 132 288 Kč | 98 239 Kč |
| Duben 2026 | 161 686 Kč | 134 410 Kč | 97 939 Kč |
| Červenec 2026 | 163 391 Kč | 133 835 Kč | 97 427 Kč |
Počet bytů v nabídce
Vývoj počtu inzerovaných bytů napovídá, jak se mění poměr nabídky a poptávky v jednotlivých městech.
| Počet bytů | Praha | Brno | Olomouc |
|---|---|---|---|
| Červenec 2025 | 5 771 | 1 414 | 420 |
| Říjen 2025 | 6 150 | 1 619 | 397 |
| Leden 2026 | 5 479 | 1 394 | 408 |
| Duben 2026 | 6 129 | 1 547 | 416 |
| Červenec 2026 | 6 486 | 1 632 | 371 |
3. Krátkodobý výhled do budoucnosti
Hypotéky
Přesně odhadnout vývoj sazeb nelze — příliš mnoho záleží na faktorech mimo naši kontrolu. Zatím se ale naplňuje základní scénář, který jsme popsali minule. Za nejpravděpodobnější považujeme, že se sazby udrží okolo současné úrovně — v průměru zhruba 5,2 % — přičemž spíše než pokles je pravděpodobný ještě velmi mírný nárůst. Platí přitom, že vývoj je dnes méně závislý na repo sazbě ČNB a více na dění ve světě, ceně zdrojů a celkové náladě na trzích. Pesimistickou variantu (sazby nad 5,5 %) i optimistickou (okolo 4,5 %) proto považujeme za méně pravděpodobné.
Novým tématem je připravovaná státní podpora hypoték. Uvažuje se o daňovém zvýhodnění, pravděpodobně cíleném na mladé rodiny, respektive žadatele do 36 let, s účinností zřejmě od roku 2028. Protože má být opatření rozpočtově neutrální, je možné, že u starších žadatelů (nad 36 let) se současný daňový odpočet úroků z hypotéky naopak zúží. Konkrétní parametry zatím nejsou známé a jde o pracovní úvahy — situaci sledujeme a jakmile budou pravidla jasná, rádi je s Vámi projdeme.
Refixační vlna
Velkým tématem roku 2026 zůstává vlna refixací úvěrů z rekordního roku 2021, kdy se hromadně sjednávaly pětileté fixace se sazbami kolem 2–3 %. Podle dostupných odhadů jde letos a příští rok dohromady o úvěry v objemu kolem 470 mld. Kč a stovky tisíc domácností. Pro tyto klienty znamená refixace citelný skok ve splátce.
Zároveň je ale dobré vidět celý obrázek. Část letošních refixací už tvoří tříleté fixace sjednané v roce 2023 za vyšších sazeb — a těmto klientům se úrok při refixaci naopak snižuje. A platí ještě jedna věc: klienti, kteří jsou aktivní nebo mají dobrého poradce, si často sazbu snížili už za běhu fixace — banky k tomu bývají svolné. Refinancovat navíc neznamená automaticky přejít do jiné banky; často se vyplatí nejprve jednat se stávajícím poskytovatelem.
Nemovitosti a změna struktury poptávky
Ceny nemovitostí budou dle našeho názoru nadále růst, byť mírnějším tempem. Základní strukturální problémy totiž zůstávají nevyřešené — bytů je stále nedostatek, povolovací řízení je zdlouhavé a „cihla“ zůstává pro českou domácnost atraktivní investicí. Nově prošla Poslaneckou sněmovnou novela stavebního zákona (v červenci ve třetím čtení, míří do Senátu; účinnost se očekává na podzim 2026, reforma stavebních úřadů od ledna 2027). Přináší jedno integrované povolení a zrychlení řízení, je ale poměrně kontroverzní a kritici před některými dopady varují. Reálný efekt na nabídku nových bytů se navíc projeví až s odstupem několika let.
Pokračuje také proměna struktury poptávky. Staré, energeticky nezateplené rodinné domy zůstávají méně zajímavé. V menších obcích navíc dlouhodobě hrozí demografické riziko — velká část nemovitostí patří poválečné generaci a v příštích letech se budou postupně uvolňovat, což může nabídku v těchto lokalitách rozšiřovat. Trvale zajímavé tak zůstávají především menší, energeticky úsporné byty v lukrativnějších městech. Drobní investoři jsou přitom pod tlakem přísnější regulace a nižších čistých výnosů z nájmu, zatímco institucionální investoři (fondy a pojišťovny) svou aktivitu naopak zvyšují.
4. Shrnutí a závěrečná doporučení
Úrokové sazby hypoték přes léto dále rostly, v posledních měsících se ale spíše stabilizují okolo 5 %. Návrat sazeb výrazně pod tuto úroveň, a už vůbec ne pod 4 %, v dohledné době nepovažujeme za pravděpodobný. Ceny nemovitostí pravděpodobně dále porostou, tempo růstu se však bude oproti minulým letům mírnit.
Co z toho plyne? Na nemovitostním trhu je dnes potřeba být o něco selektivnější — záleží na lokalitě a energetické úspornosti. Zároveň ale podle nás stále není na co čekat. Je málo pravděpodobné, že by se po zhruba dvouciferném růstu cen bytů trh náhle zastavil. I když se tempo zmírní třeba na 5–6 %, pořád platí jednoduchá úvaha: pokud mám hypotéku za 5 % a cena nemovitosti roste o 6 %, vychází to — a to i bez zohlednění úspory na nájmu.
Na co bychom rádi upozornili
- Refixace stávající hypotéky. Pokud Vám končí fixace, nemá smysl čekat na výrazné snížení sazeb — to neočekáváme. Vzhledem k tomu, že jsou sazby dnes poměrně stabilizované, už přitom není nutné řešit refixaci tak dlouho dopředu jako v době jejich prudkého růstu. Refinancovat neznamená automaticky měnit banku — často se vyplatí nejdřív jednat se stávajícím poskytovatelem.
- Investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky maximální LTV 70 % a DTI 7. Jednotlivé banky ale k těmto pravidlům přistupují různě — co jedna považuje za investiční hypotéku, druhá za ni nepovažuje. Právě zde umíme investorům přinést velkou přidanou hodnotu: projdeme konkrétní situaci a najdeme banku, jejíž přístup Vašemu záměru nejlépe vyhovuje.
- Dotace — Nová zelená úsporám 2026. Plošné dotace pro běžné domácnosti skončily, hlavní podporou jsou nově bezúročné úvěry (úroky hradí stát) — u rodinných domů až 2 mil. Kč na komplexní renovaci (a až 750 tis. Kč na dílčí opatření), se splatností až 25 let a povinným renovačním pasem. Pro zranitelné a nízkopříjmové domácnosti zůstává přímá dotace (NZÚ Light — zateplení až 250 tis. Kč, zdroj tepla až 150 tis. Kč). Podpora nově míří i na bytové domy (SVJ a bytová družstva) formou zvýhodněného úvěru až 750 tis. Kč na byt. Přesné podmínky bank se teprve dolaďují a měly být zveřejněny v září — sledujeme je a rádi s Vámi projdeme možnou kombinaci s hypotékou.
O hypotékách a nemovitostech máme přehled. Pokud máte jakékoliv dotazy nebo se chcete poradit o své konkrétní situaci, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi Vám s hypotékou i s výběrem nemovitosti pomůžeme.
