1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Úrokové sazby
Po několika měsících, kdy úrokové sazby hypoték pomalu klesaly, došlo ke zlomu — úroky začaly opět růst. Průměrná realizovaná sazba u nově poskytnutých hypoték podle ČBA Hypomonitoru v dubnu 2026 vystoupala na 4,52 % z březnových 4,43 %. Březen tak zatím představoval dno. Nabídkové sazby (Swiss Life Hypoindex) jsou výrazně výše — v dubnu se posunuly na 5,18 %, což je nejvyšší hodnota od prosince 2024.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou sazbou je dnes opravdu velký. Důvodem je doběh obchodů — klienti měli rezervované sazby z března, kdy byly úroky níže, a v dubnu a květnu se tyto obchody fakticky dotahovaly. Rezervace sazby v bankách bývá obvykle platná měsíc, výjimečně i déle. Statistika realizovaných sazeb tak v současné chvíli zaostává za skutečným tržním vývojem a v dalších měsících můžeme očekávat její sbližování s nabídkovou cenou.
Pojďme se podívat, čím je tento zlom způsoben. Hlavním důvodem je vývoj na mezibankovním trhu. Tříleté úrokové swapy, které prakticky určují cenu nejběžnější tříleté fixace hypotéky, byly v únoru 2026 na úrovni kolem 3,4 %. Po vyhrocení situace na Blízkém východě, ozbrojeném konfliktu v Íránu a vzniklých obavách o průchodnost Hormúzského průlivu (kudy proudí významná část světových dodávek ropy) skokově vzrostly. V současné době se 3leté swapy pohybují kolem 4,45 %, tedy zhruba o jeden procentní bod výše než ve vrcholu března. Cena zdrojů pro banky tak v posledních dvou měsících citelně narostla.
Sazba ČNB zůstává beze změny na úrovni 3,50 % — bankovní rada ji ponechala v březnu i 8. května. Komentáře členů rady jsou spíše jestřábí a v případě dalšího růstu jádrové inflace nelze vyloučit ani její zvýšení. Pokles sazeb už v aktuálním výhledu ČNB nefiguruje.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 3 roky a 20% podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) se nejlevnější aktuální nabídky pohybují v rozmezí 4,7 — 4,8 %. Modelové splátky vypadají následovně:
| Hypotéka | Splátka |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | -5 186 Kč |
| 2 000 000 Kč | -10 373 Kč |
| 3 000 000 Kč | -15 559 Kč |
| 4 000 000 Kč | -20 746 Kč |
| 5 000 000 Kč | -25 932 Kč |
Jedná se spíše o ojedinělé nabídky. Standardně se sazby hypoték nyní pohybují okolo 5 %. V individuálních případech se nám pro klienty daří vyjednat sazby ještě o něco nižší než výše uvedené nejlevnější tržní hodnoty.
Objemy hypoték a regulace ČNB
První kvartál roku 2026 byl pro hypoteční trh mimořádně silný. Duben dokonce přepsal historická maxima — banky poskytly nové hypotéky bez refinancování za 44,2 mld. Kč, od začátku roku tak jejich objem dosáhl 141 mld. Kč, o 48 mld. Kč více než ve stejném období loni. Dle aktuálního tempa by se rok 2026 mohl stát historicky nejsilnějším.
Na rekordních číslech se podepsaly dvě věci. Tou první je předzásobení před zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 platí nové doporučení ČNB, které zavádí u úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti maximální LTV 70 % (tedy minimálně 30 % vlastních zdrojů) a ukazatel DTI 7. Klienti s investičním záměrem se proto snažili stihnout transakci ještě za starých podmínek. Tou druhou je samotné zdražování — část klientů se snažila uzavřít hypotéku ještě za nižší sazby z konce prvního čtvrtletí.
Vedle nových hypoték je silné i refinancování — v dubnu tvořilo cca 28 % celkového objemu nových hypotečních obchodů. Začíná se naplno projevovat refixační vlna úvěrů z rekordního roku 2021, kdy si lidé hromadně sjednávali pětileté fixace s úroky kolem 2–3 %.
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Trh s nemovitostmi pokračuje v silném růstu. Rok 2025 byl jedním z nejsilnějších v historii — ceny bytů ve většině krajských měst meziročně vzrostly o více než 10 %, transakční ceny starších bytů podle ČSÚ stouply zhruba o 16 % a celkový objem realitních obchodů dosáhl historických maxim.
Zajímavým signálem je situace v segmentu rodinných domů. Statistická data poprvé za řadu let ukazují, že u starších rodinných domů — zejména větších, energeticky neúsporných a v horších lokalitách — došlo k mírnému poklesu cen, případně stagnaci. Důvodem jsou obavy z vysokých nákladů na rekonstrukci a vytápění a posun poptávky k menším, energeticky úsporným stavbám.
Ceny bytů — nabídkové ceny ze Sreality.cz
Statistická data o cenách nemovitostí nejsou vždy jednoznačná — rozdíl je především mezi nabídkovými a transakčními cenami. Nabídkové ceny odrážejí očekávání prodávajících, transakční ceny ukazují, za kolik se nemovitost skutečně prodala.
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
|---|---|---|---|
| Duben 2025 | 146 006 Kč | 120 740 Kč | 97 367 Kč |
| Červenec 2025 | 150 732 Kč | 122 620 Kč | 96 266 Kč |
| Říjen 2025 | 152 698 Kč | 129 588 Kč | 97 694 Kč |
| Leden 2026 | 158 117 Kč | 132 288 Kč | 98 239 Kč |
| Duben 2026 | 161 686 Kč | 134 410 Kč | 97 939 Kč |
| Počet bytů v nabídce | Praha | Brno | Olomouc |
|---|---|---|---|
| Duben 2025 | 5 738 | 1 359 | 459 |
| Červenec 2025 | 5 771 | 1 414 | 420 |
| Říjen 2025 | 6 150 | 1 619 | 397 |
| Leden 2026 | 5 479 | 1 394 | 408 |
| Duben 2026 | 6 129 | 1 547 | 416 |
Tento trend pozorujeme i v naší praxi. Nejvíce rostou ceny menších, energeticky úsporných bytů v dobré dopravní dostupnosti. U domů jsou žádané novější a energeticky úsporné stavby, zatímco starší velké rodinné domy v horších lokalitách postupně přestávají růst, někde dokonce mírně klesají.
Patrný je i fenomén mikrobytů — průměrná velikost nového bytu klesla z 70 m² (před deseti lety) na zhruba 60 m², a na trhu se objevují i jednotky pod 20 m² za 2,5–4,6 mil. Kč. Malý byt se v některých lokalitách prodává až dvakrát rychleji než standardní.
3. Krátkodobý výhled do budoucnosti
Hypotéky
Odhadovat vývoj sazeb je vždy do jisté míry věštění z křišťálové koule. Pojďme se podívat na to, co aktuálně trh nejvíce ovlivňuje. Hlavním faktorem zůstává cena peněz na mezibankovním trhu. Tříleté swapy se nyní pohybují kolem 4,45 %, tedy o procentní bod výše než ve vrcholu března. Banky tento skok zatím promítly do svých ceníků jen částečně — pomáhá tomu konkurence a snaha udržet si refinancující klientelu. Pokud se ale tržní úroky neuklidní, je další zdražování hypotečních sazeb pravděpodobné.
Dle našeho názoru se sazby hypoték budou v krátkodobém horizontu spíše držet na současné úrovni, případně mírně růst. Pro lepší představu jsme si připravili tři scénáře dalšího vývoje:
Základní scénář — sazby okolo 5 %
Banky postupně promítají skok swapů do svých ceníků, ČNB drží repo sazbu na 3,50 %. Jádrová inflace zůstává mírně nad cílem, dezinflační proces ještě není u konce. Objem hypoték se meziměsíčně zklidňuje, meziroční dynamika ale zůstává pozitivní. Tuto variantu považujeme za nejpravděpodobnější.
Pesimistický scénář — sazby nad 5,5 %
Inflace se vrací nad cíl ČNB, geopolitické napětí na Blízkém východě se nezklidňuje a tlačí ceny ropy a energií. ČNB může přistoupit ke zvýšení repo sazby, swapy zůstanou na vysokých úrovních a banky ceníky dále zdraží.
Optimistický scénář — sazby okolo 4,5 %
Inflační tlaky polevují, geopolitická situace se zklidňuje, swapy se vracejí k nižším úrovním a banky postupně snižují ceníky. Tento scénář považujeme za méně pravděpodobný, ale není vyloučený.
Refixační vlna
Velkým tématem roku 2026 je první vlna refixací úvěrů z rekordního roku 2021, kdy se hromadně podepisovaly pětileté fixace se sazbami kolem 2–3 %. V letech 2026 a 2027 půjde podle dostupných odhadů dohromady o úvěry v objemu kolem 460 mld. Kč a stovky tisíc domácností.
V praxi to znamená výrazný skok ve splátce. U modelové hypotéky 3,5 mil. Kč je rozdíl po refixaci typicky o 3 000–4 000 Kč měsíčně. Na druhou stranu — banky o refinancující klientelu aktivně soutěží a sazby pro tuto skupinu bývají v průměru o něco výhodnější než u zcela nových úvěrů. Refinancovat ale neznamená automaticky přejít do jiné banky — často se vyplatí nejprve jednat se stávajícím poskytovatelem o konci fixace.
Nemovitosti a změna struktury poptávky
Ceny nemovitostí budou dle našeho názoru nadále růst, byť mírnějším tempem než v rekordním roce 2025. Hlavní strukturální faktory zůstávají stejné — nedostatek nových bytů, zdlouhavé povolovací řízení, růst reálných mezd a vysoká investiční atraktivita „cihly“ pro českou domácnost. Na druhou stranu tu jsou faktory, které mohou růst zpomalit: vyšší úrokové sazby, vyšší výnosy státních dluhopisů jako alternativní investice a postupné nasycení segmentu drobných investorů do bytů.
Zajímavým jevem, který sledujeme v praxi, je proměna struktury investiční poptávky. Drobní investoři (typicky 1–2 byty na pronájem) jsou pod tlakem nového regulačního prostředí — LTV 70 %, DTI 7 a klesající čisté výnosy z nájmu při hypotečních sazbách okolo 5 %. Naopak institucionální investoři — fondy a pojišťovny — svou aktivitu zvyšují a kupují stále větší podíl nově postavených bytů. Český nájemní trh se tak postupně přibližuje západoevropskému modelu.
4. Shrnutí a závěrečná doporučení
Úrokové sazby hypoték v dubnu poprvé po několika měsících vzrostly. V krátkodobém horizontu očekáváme jejich setrvání na současné úrovni, riziko je však nakloněno spíše k dalšímu mírnému růstu než k poklesu. Návrat sazeb pod 4 % v dohledné době nepovažujeme za pravděpodobný.
Ceny nemovitostí pravděpodobně dále porostou — strukturální faktory (nedostatek bytů, demografie, migrace, zdlouhavé povolování staveb) drží trh trvale vzhůru. Tempo růstu se ale bude oproti rekordnímu jaru pravděpodobně mírnit.
V praxi to znamená, že pokud je nákup nemovitosti nebo investice dobře promyšlená, dává smysl s realizací neotálet. Čekání na výrazně lepší podmínky se v aktuálním prostředí příliš nevyplácí.
Na co bychom rádi upozornili
- Refixace stávající hypotéky. Pokud Vám v nejbližších měsících končí fixace, nemá smysl s rozhodnutím vyčkávat. Výrazný pokles sazeb v dohledné době neočekáváme, dává tedy smysl si aktuální podmínky zamknout. Refinancovat ale neznamená automaticky přejít do jiné banky — často se vyplatí nejprve jednat se stávajícím poskytovatelem o konci fixace. Pokud má klient kvalitní vztah a dlouhou historii, banky bývají schopny nabídnout konkurenceschopné podmínky bez nutnosti přechodu.
- Investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 platí nové doporučení ČNB pro investiční hypotéky — maximální LTV 70 % a DTI 7. Jednotlivé banky však k uplatňování těchto pravidel přistupují různě. To, co jedna banka považuje za investiční hypotéku, jiná za ni nepovažuje. U klientů s investičním záměrem nebo s portfoliem nemovitostí proto dává smysl projít konkrétní situaci s námi — možnosti se napříč bankami výrazně liší.
- Dotační programy. Program „Oprav dům po babičce“ skončil, místo něj se postupně připravují bezúročné půjčky a další podpůrné nástroje. Některé z těchto produktů budou kombinovatelné s hypotékou a mohou být zajímavé především pro ty, kdo řeší rekonstrukci staršího rodinného domu nebo rekreační nemovitosti. Sledujeme parametry těchto produktů a jakmile budou známy, rádi je s Vámi projdeme.
- Hypotéka bez vybrané nemovitosti. V prostředí, kdy sazby pravděpodobně neporostou výrazně dolů, znovu začíná dávat smysl produkt, kdy banka schválí úvěrový rámec ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Klient pak může nemovitost rezervovat rychle a s jistotou financování — což v silně poptávkovém trhu může být důležitá výhoda.
O hypotékách a nemovitostech máme přehled. Pokud máte jakékoliv dotazy nebo se chcete poradit o své konkrétní situaci, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi Vám s hypotékou i s výběrem nemovitosti pomůžeme.
