Letošní rok se podle očekávání měl nést v duchu zlevňujících hypoték, nicméně zdražujících se nemovitostí. Nyní se blížíme k polovině roku, a proto nás zajímá, zda se za posledních několik měsíců situace na hypotečním i realitním trhu změnila. Jak se vyvíjí úrokové sazby, kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka, a jak jsou na tom ceny bytů a domů? Jako vždy pro vás máme také krátkodobý odhad vývoje do budoucnosti a praktická doporučení vycházející z našich odborných zkušeností.
Aktuální úrokové sazby
Česká národní banka (ČNB) během první půlky roku snižuje úrokové sazby tempem 0,5 % na zasedání. Poslední takové zasedání (a tedy snížení) proběhlo 2. května 2024, přičemž aktuální sazba činí 5,25 %.
Bohužel úrokové sazby na hypotékách stejným tempem neklesají. Důvodem je cena peněz na mezibankovních trzích. Zde sledujeme cenu tzv. 3letých a 5letých peněz (swapů), které vyjadřují očekávanou průměrnou cenu peněz za dané období. Například 3leté peníze byly nejlevnější v březnu, kdy se pohybovaly okolo 3,3 %. Jejich nynější cena je cca. 4,2 %. To znamená, že pro banky je teď v květnu téměř o procento dražší poskytnout hypotéky s 3letou fixací než v březnu.
Za zdražením peněz pak mimo jiné stojí inflace v USA, která je vyšší, než se předpokládalo. Kvůli tomu bude Federální rezervní systém Spojených států – oproti původní predikci – snižovat pomaleji sazby dolaru.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu se splatností 30 let, fixací 5 let, bez možných individuálních slev a pojištění schopnosti splácet vypadá současná nejlevnější hypotéka se sazbou 4,89 % následovně:
| Hypotéka | Splátka |
| 1 000 000 Kč | -5 301 Kč |
| 2 000 000 Kč | -10 602 Kč |
| 3 000 000 Kč | -15 904 Kč |
| 4 000 000 Kč | -21 205 Kč |
| 5 000 000 Kč | -26 506 Kč |
Hypoteční trh i nadále roste
V reakci na vývoj hypotečního trhu otevřely některé banky téma dotovaných hypoték, které byly zaváděné například u našich severních sousedů v Polsku. Náš stát ovšem toto opatření odmítá. Obecný konsensus totiž předpokládá, že by dotování hypoték neúměrně hnalo cenu nemovitostí nahoru, a proto není dobrým řešením.
Hypoteční trh navíc neustále výrazně roste. Jak ukazují data České bankovní asociace, objem nově poskytnutých hypoték (bez refinancování) v dubnu 2024 meziročně vzrostl o více než 100 %.
Jak to vypadá s cenami nemovitostí?
Realitní trh ožívá. Ruku v ruce s růstem objemu nových hypoték roste i počet prodejů nemovitostí. To platí jak u bytů, tak i domů a pozemků. Pojďme se podívat na jednotlivé segmenty.
Byty
V krajských městech nabídkové ceny bytů rostou. Je to do jisté míry dáno i zvyšujícím se objemem hypoték, a tedy rostoucí poptávkou. Po mírném poklesu hypotečních sazeb se nálada zlepšila a v Praze například u nových bytů rostou jak nabídkové ceny, tak uskutečněné prodeje. Jak se rovněž dá v takové situaci očekávat, ceny opět začali navyšovat i developeři.
Přehledný vývoj průměrných cen za m2 a počet bytů v nabídkách krajských měst podle dat z portálu Sreality uvádíme v tabulkách níže.
| Průměrná cena za m2 | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Duben 2023 | 125 364 | 96 848 | 78 651 |
| Červenec 2023 | 125 417 | 98 583 | 78 923 |
| Říjen 2023 | 126 300 | 101 303 | 79 455 |
| Leden 2024 | 128 138 | 103 504 | 83 961 |
| Duben 2024 | 131 890 | 108 223 | 88 170 |
| Počet bytů v nabídce | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Duben 2023 | 7216 | 1 384 | 655 |
| Červenec 2023 | 6 750 | 1 241 | 600 |
| Říjen 2023 | 6 977 | 1 347 | 586 |
| Leden 2024 | 6 363 | 1 200 | 486 |
| Duben 2024 | 6 551 | 1 232 | 466 |
Rodinné domy a pozemky
Ceny rodinných domů naopak spíše stagnují. Na vině jsou jednak stále panující obavy ohledně vysokých cen energií, kvůli kterým jsou zejména starší a energeticky neúsporné domy z pohledu kupujících problematické. Současně z důvodu stále poměrně vysokých sazeb hypoték zůstávají exkluzivní domy pro kupující – kteří chtějí financovat hypotékou – nedostupné.
Ceny pozemků dokonce kosmeticky poklesly. Důvodem je především to, že během covidu v letech 2020–2022 se jejich ceny téměř zdvojnásobily, zároveň tehdy enormně vyrostly náklady na výstavbu.
Jaký je podle nás krátkodobý výhled do budoucnosti?
Hypotéky
Co se hypoték týče, u těch je do konce roku pravděpodobné pozvolné zlevňování. Ze strany ČNB bude docházet ke kontinuálnímu snižování sazeb, nicméně tempo poklesu a míra snížení úrokových sazeb nebudou v druhé polovině roku tak výrazné, jak se očekávalo. ČNB je opatrná, aby sazby nesnížila příliš rychle, neboť by tím podpořila inflační tlaky. Zároveň nelze rychlým snížením sazeb riskovat přílišný pokles ceny koruny vůči euru a dolaru.
Na konci letošního roku tak konsensus poměrně jednotně vidí hlavní sazbu ČNB u 4% hranice, na konci roku 2025 pak u 3,5 %. Naše očekávání je, že se hypotéky budou v druhé půlce roku 2024 pohybovat okolo 4,5 %. V delším horizontu se pravděpodobně sazby zabydlí mezi odhadovanými 3–4 %.
V září 2024 se nám také blíží významná změna, kterou bude zavedení sankcí za předčasné splacení hypotéky mimo zákonem stanovené případy. Pro klienty to sice bude představovat mírné zhoršení pozice na trhu, bankám však novinka přinese určitou jistotu, že se hypotéky nebudou předčasně refinancovat. S otazníkem pak zůstává, zda se to promítne do sazeb, případně už tak vysokých marží bank.
Nemovitosti
Ceny nemovitostí budou podle všeho i nadále růst. Hlavním argumentem je očekávané zvýšení reálných příjmů domácností (prognózou je narůst průměrné mzdy o 6 % při 2% inflaci, tedy reálný růst mezd o 4 %), dále nízká nezaměstnanost, nedostatek nemovitostí spojený se špatnými výsledky stavebnictví v posledních letech, případně pokles sazeb hypoték.
Existují i opačné názory, které odkazují na bankovní krizi v letech 2009–2014, kdy ceny nemovitostí několik let po sobě klesaly. Situace je však nyní diametrálně odlišná. Tehdy měla krize původ v hypotečním trhu v USA, banky obecně nebyly následně ochotny financovat developery atd. Scénář, že by tedy v následujících letech ceny nemovitostí klesaly, považujeme za velice málo pravděpodobný.
Doporučení na závěr
Pokud jste na realitním trhu v situaci, kdy nemovitost poptáváte, není na co čekat. Ceny velice pravděpodobně dále pozvolně porostou. Na druhou stranu, nevidíme aktuálně jednoznačné příležitosti pro atraktivní nákupy, jako tomu bylo například během loňského roku. Na tomto místě ještě připomínáme stále zajímavé řešení, kterým je možnost využít stávajících pravidel ohledně předčasného splácení hypoték vztahujících se na úvěry sjednané do srpna 2024. Díky nim stihnete nákup ještě relativně „levných“ nemovitostí, než budou postupně zdražovat. Sice si na ně vezmete momentálně “dražší” hypotéku, ale s libovolnou fixací. A až budou za rok či dva sazby na nižší úrovni, budete mít možnost tuto hypotéku refinancovat nebo vyjednat se stávající bankou sazby levnější.
