Na jakou hypotéku dosáhnu? To je častá otázka, kterou s klienty řeším. Znalost problematiky posuzování příjmů může být jedna z největších přidaných hodnot, kterou zkušený finanční poradce nabízí. Mezi bankami jsou totiž podstatné rozdíly.
Podívejme se na jednoduchý příklad. Máme živnostníka, který měl hrubý příjem 500 000 Kč ročně, využívá paušál 60 %, tedy základ daně měl 200 000 Kč. Pro jednu banku je tento příjem dostatečný, aby půjčila 1 800 000 Kč, pro jinou je takový příjem nedostatečný na jakýkoli úvěr.
Existují tři základní kritéria, které banky posuzují.
DSTI
Jedná se o procentuální poměr součtu všech měsíčních splátek a našeho měsíčního příjmu. Pokud vyděláváme 20 000 Kč čistého za měsíc a splácíme 5 000 Kč, tak je parametr DSTI 25 %.
Od dubna 2022 žadatelé pod 36 let mohou mít maximální DSTI 50 % a u žadatelů starších 36 let 45 %.
DTI
DTI je poměr našeho celkového ročního příjmu a součtu všech dlužných částek. Při ročním výdělku 1 000 000 Kč a všech úvěrech ve výši 5 000 000 Kč, je parametr DTI 5.
Od dubna 2022 a je limit DTI pro žadatele pod 36 let 9,5 a u žadatelů nad 36 let 8,5.
Životní minimum
Životní minimum nám může dělat starosti, pokud máme nízký příjem, více dětí nebo obojí. Zvažme pětičlennou rodinu, ve které mají rodiče společný příjem 30 000 Kč. Pokud bychom posuzovali jen DSTI, mohou splácet maximálně 50 % z příjmu, tedy 15 000 Kč, díky čemuž by dosáhli na úvěr ve výši cca. 4 miliony Kč. V tomto případě mají však vysoké životní minimum, a proto by banky byly ochotny půjčit v rozmezí přibližně 550 000 – 3 200 000 Kč. Opět jsou v nabídkách velké rozdíly.
Jiná situace je u posuzování příjmů u běžných neúčelových úvěrů. Zde se DSTI nemusí řešit vůbec, reálně může být okolo 70 %. To může mít velký vliv, pokud chceme při koupi nemovitosti dofinancovat vlastní zdroje prostřednictvím běžných neúčelových úvěru. Pokud bychom si prvně zařídili běžný neúčelový úvěr, nemusel by nám stačit příjem na požadovanou výši hypotéky. V opačném pořadí by to nemusel být problém.
V následující části se podíváme na jednotlivé druhy příjmu.
Příjmy ze závislé činnosti (zaměstnanecký poměr založený pracovní smlouvou, nebo dohodou o provedení práce a pracovní činnosti)
U příjmů ze závislé činnosti se nejčastěji hlídá doba trvání pracovního poměru. Některé bance stačí, aby už klient nebyl ve zkušební době, klidně může mít první rok smlouvu na dobu určitou a úvěr může dostat. Jiné banky často požadují, aby byla smlouva na dobu určitou již jednou prodloužena u stejného zaměstnavatele. Obecně bývá problém, pokud nám smlouva na dobu určitou končí a nemáme ji ještě prodlouženou.
Často mají klienti příjmy z různých pracovních dohod. Banky většinou rozlišují mezi dohodou o pracovní činnosti (DPČ) a dohodou o provedení práce (DPP). DPČ je většina bank schopna akceptovat. DPP naopak většina bank banky neakceptují. Příjmy z dohody musí být vypláceny na účet.
Tím se dostáváme k další otázce, a to jsou příjmy v hotovosti. Zde mají banky přísná omezení, většinou hotovost akceptují pouze u velkých firem nebo u státních podniků.
Běžně pracujeme i s příjmy z cestovních náhrad (diety), příjmy ze zahraničí atd.
Příjmy z podnikání
U příjmů z podnikání jsou největší rozdíly, jak jsme si již uváděli v příkladu na začátku článku. Zatímco u příjmu z pracovní smlouvy je celkem jednoduché určit, jaký je výsledný čistý příjem daného klienta, u podnikání je to složitější.
Standardně banky vycházejí ze základu daně. Máme „hrubý příjem“ (řádek 101 daňového přiznání, obrat) a od toho se odečítají výdaje (řádek 102 DP), případně paušál. Takto nám vzniká základ daně (řádek 37 DP) – „čistý příjem“, ze kterého se vychází. Banky k tomu následně přistupují různě. Někdo bere jako měsíční příjem 10 % ze základu daně, jiné banky dělí základ daně dvanácti (12 měsíců), a ještě se odečítají zdravotní a sociální pojištění a daň z příjmu. Proto jsou mezi institucemi velké rozdíly.
Hodně klientů, kteří pracují jako OSVČ, své daňové přiznání optimalizuje. To znamená, že se různými způsoby snaží snížit výsledný základ daně, aby platili co nejmenší odvody státu. To potom dělá problém při procesu vyřizování hypotéky. Některé banky s tím kalkulují, a proto jsou schopny příjmy z podnikání alternativně posuzovat. Umí potom vycházet například z ročního obratu a neřeší tak základ daně. Některé banky umí alternativně posuzovat svobodná povolání, lékaře, právníky, architekty atd. Zde se zkoumají výpisy z účtu za posledních 6 měsíců a z toho se započítá 70 % součtu příchozích plateb z podnikání, odečtou se odvody a bez ohledu na daňové přiznání se vypočítá čistý příjem.
Od roku 2022 umí banky i akceptovat příjem u podnikatelů, kteří využívají paušální daň. Vychází se z obratu, výpisů z účtů a případných faktur.
Ostatní příjmy
Banky umí brát v potaz i další příjmy. Nejčastěji to je „rodičovská“, případně mateřská. Zde se banky výrazně liší ve výši příspěvku, který akceptují. U některých to 8 300 Kč, jiné berou dle skutečné výše třeba 20 000 Kč. Rozdíly jsou i v akceptaci jednotlivých stupňů u invalidního důchodu. Banky kalkulují i s alimenty. Pozor na příjem z pracovní neschopnosti, pokud jsme na PN, banka většinou příjem ze zaměstnání není schopna přijmout a musíme počkat až pracovní neschopnost skončí.
Pokud pronajímáme byt, můžeme s tímto příjmem v částečné výši také počítat. Dokonce v některých případech, když kupujeme byt na investici, můžeme počítat i příjem z budoucího pronájmu. Toho lze většinou využít u tzv. investičních hypoték na pronájem, kde je však většinou vyšší úroková sazba.
Co když příjem nestačí?
Jaké máme možnosti, když ani po důkladné analýze všech příjmů a možností na trhu hypoték nám příjem nestačí? Většinou lze do úvěru zahrnout dalšího žadatele. Taková pomoc je představitelná například u mladého páru, který nemá dostatečný příjem a rodiče se jim rozhodnou pomoct. Zde je potřeba si dát pozor na následnou splatnost hypotéky. Většinou lze úvěr splácet nejdéle do 70 let věku. Zpravidla banka posuzuje příjem podle nejstaršího ze žadatelů. Pokud je rodičům 60 let, dostáváme se z 30 let na splatnost 10 let a tím pádem máme mnohem vyšší měsíční splátku. I s takovou situací si umí některé instituce poradit, potom za určitých okolností umí splatnost nastavit podle mladšího ze žadatelů.
Další zajímavou možností jsou takzvané předschválené limity na možnou výši úvěru. Banka sleduje naše chování na účtu, vidí kolik „točíme“ peněz, jaké máme příjmy atd. Díky tomu je schopna dopředu nabídnout limit úvěru, ke kterému nemusíme následně příjem vůbec prokazovat, ale pouze ho budeme tvrdit čestným prohlášením. Toho se dá dobře využít, pokud máme na účtu vysoké příjmy, ale z nějakého důvodu jsou problematické z hlediska posuzování při schvalování hypotéky (podnikatelé, DPP atd.).
V případě refinancování hypotéky, pokud není vyšší splátka, mohou banky příjem posuzovat mírněji a někdy si vystačí jenom s čestným prohlášením.
Zajímavá možnost je tzv. pohotovostní hypotéka, neboli hypotéka bez nemovitosti. Jde o to, že si necháme schválit hypotéku a nemáme doposud vybranou nemovitost. Následně máme rok až dva na to, abychom si nemovitost vybrali, případně postavili dům. Toto řešení je dobré ve chvíli, kdy třeba přemýšlíme nad změnou zaměstnání, chceme začít podnikat, případně se chystáme na rodičovskou dovolenou.
Závěr
Cílem článku není vypsat všechny možnosti při posuzování příjmu, ale poukázat na velké rozdíly mezi bankami a zároveň vypíchnout zajímavé možnosti, které nám banky nabízejí. Vše vychází vždy z aktuálních pravidel jednotlivých institucí, a proto se podmínky můžou každým dnem měnit.
Pokud byste potřebovali poradit s posuzováním příjmu nebo máte jakýkoli jiný dotaz, neváhejte mě kontaktovat.
