Úrokové sazby na přelomu roku 2020 a 2021 narazily na své dno a v průběhu roku 2021 začaly strmě růst v důsledku opakovaného zvýšení základní úrokové sazby (sazby, za kterou si banky půjčují peníze od ČNB) ze strany ČNB. začínají se mírně zvedat.Dnešní hodnota základní úrokové sazby je 4,5 %, tedy nejvyšší hodnota od roku 2002. Předpoklad je takový, že sazby ještě porostou v průběhu celého roku a na konci roku 2021 by mohly dosáhnout na hladinuudou mezi 2,5 – 63 %. Stále se však dá udělat hypotéka s úrokem pod 4,092 %. Klienti si často chtějí pořídit bydlení na které mají dostatečné příjmy, nicméně nemůžou najít vhodnou nemovitost a stresují se ohledně navýšení sazeb.
Pokud dlužíme 1 milion 000 000 Kč za 2 % p.a., je splátka na 30 let ve výši 3 696 Kč. Když sazba stoupne na 3 %, potom je splátka už 4 216 Kč. U 1 000 000 Kč milionu je tak rozdíl ve splátce mezi 2 a 3 %procenty 520 Kč měsíčně. Pokud si vezmeme hypotéku na 5 000 000 Kčmilionů, rozdíl 1 %procenta na sazbě udělá na splátce měsíčně 2 600 Kč, což je během pětileté fixace 156 000 Kč.
Jaké máme možnosti, pokud tedy řešíme bydlení, nemáme zatím vybranou nemovitosti a chceme si zamknout aktuální nízkou sazbu?
Finanční instituce na tuto situaci myslí a některé mají produkt, který umožňuje schválit hypotéku a dává klientům určitý čas na to, aby si nemovitost našli. Pro koho je toto řešení výhodné a na co si je potřeba dát pozor?
Pro koho je to vhodné:
- Pro klienty, kteří jsou rozhodnuti řešit otázku bydlení, mají reálnou představu o tom, co si chtějí pořídit, akorát zatím ještě nemají vybranou nemovitost (hotový projekt na výstavbu atd.)
- Obzvlášť vhodné pro klienty, jejichž příjem v budoucnu nemusí být pro banku dostatečný, nebo akceptovatelný. Například je čeká mateřská, začínají s podnikáním atd.
Pro koho to není vhodné:
- Není vhodné pro klienty, kteří si nejsou jisti, že v dané době vhodnou nemovitost najdou, protože jinak budou muset platit poplatek za nevyčerpání úvěru, který může být od desíti do stovek tisíc.
- Pro klienty, jejichž současné příjmy na požadovanou výši úvěru nestačí a očekávají navýšení příjmu. Nelze totiž úvěr do budoucna navýšit a zachovat stávající sazbu.
Jak to celé funguje?
Při zpracování hypotečního úvěru banka zkoumá čtyři oblasti:
- Osobu žadatele – věk, vzdělání, platební morálku (registry), atd.
- Příjmy žadatele
- Účel úvěru – koupě, výstavba, rekonstrukce atd.
- Zástavu – nemovitost, kterou budeme za úvěr ručit
Většinou ručíme nemovitostí, kterou kupujeme, nicméně není to povinnost a do zástavy můžeme dát klidně jinou nemovitost.
Abychom dosáhli na standardní hypotékyhypotéku, musíme splnit podmínky ve všech 4 oblastech, tedy musíme mít vhodného žadatele, který má příjem, stanovený účel úvěru a vhodnou nemovitost do zástavy.
Pokud zvolíme hypotéku bez nemovitosti, banka bude zkoumat jen osobu žadatele a jeho příjem, uzavře se hypotéka, a až dodatečně si klient hledá nemovitost, tedy dokládá účel a zástavu. Jakmile nemovitost najde, vytvoří se zástavní smlouvy a provede se čerpání.Teprve když najde nemovitost, tak banka připraví zástavní smlouvy a na jejich podkladu může klient načerpat úvěr. Příjmy se už v této fázi nezkoumají.
Nyní se pojďme podívat na jednotlivé instituce, které tento produkt nabízí, a jaké jsou mezi nimi rozdíly.
| Banka | Modrá pyramida | Raiffeisen bank | Komerční banka | Buřinka |
| Účel hypotéky | Koupě, koupě + rekonstrukce, výstavba | Koupě | Všechny účely | Koupě, koupě + rekonstrukce |
| Poplatek za poskytnutí | Zdarma | 4 900 Kč | 4 900 Kč | Zdarma |
| Doba na čerpání | 24 – 36 měsíců | 11 měsíců | 36 měsíců | 24 měsíců |
| Sankce za nevyčerpání | Max. 30 000 Kč | 9 900 Kč | 5 % z nevyčerpané částky (20 % lze nečerpat bez sankce) | 5 %, max. 25 000 Kč |
Tento produkt je doménou skupiny Komerční banky. Poskytuje ho už delší dobu Modrá pyramida (stavební spořitelna Komerční banky) a od ledna 2021 i samotná Komerční banka. Dále možnost hypotéky bez nemovitosti poskytuje Raiffeisen banka a Buřinka. .
| Banka | Modrá pyramida | Raiffeisen bank | Komerční banka |
| Účel hypotéky | Koupě, koupě + rekonstrukce, výstavba | Koupě | Všechny účely |
| Poplatek za poskytnutí | Zdarma | 4 900 Kč | 4 900 Kč, do 31. 3. 2021 zdarma |
| Doba na čerpání | 24 – 36 měsíců | 11 měsíců | 36 měsíců |
| Sankce za nevyčerpání | Max. 30 000 Kč | 9 900 Kč | 5 % z nevyčerpané částky (20 % lze nečerpat bez sankce) |
Velice zajímavá je Komerční banka. Ta má v podmínkách dobu čerpání až 36 měsíců a nemovitost musíme mít nalezenou alespoň 3 měsíce před koncem této lhůty. Jako jediná umožňuje tento produkt pro veškeré účely (včetně rekonstrukce, refinancování atd.). Nevýhodou je vysoká sankce 5 % z nevyčerpané částky. Pokud tedy chceme kupovat nebo stavět, ale nejsme si úplně 100 % jistí, že to vyjde, bude rozumnější zvolit Modrou pyramidu, která má sankci max. 30 000 Kč. Raiffeisen je zajímává pouze v tom, že má nejnižší sankci za nevyčerpání hypotéky, a to 9 900 Kč.
Shrnutí:
Při nízkýchPři současných úrokových sazbách a nedostatku rezidenčního bydlení, je schválení hypotéky a následný výběr nemovitosti, velice zajímavá možnost. Může to být i dobrá příležitost pro investory, kteří by chtěli využít současných nízkých úrokových sazebse chtěli vyhnout budoucímuprobíhajícímu růstu úrokových sazeb a spekulovat o případném poklesu cen některých nemovitostí v následujících letech. Při vysokých úrokových sazbách to dává stále smysl pro tyPro ty, které čeká změna zaměstnání, nebo z jiného důvodu ztratí pro banku akceptovatelný příjem to pak může být jediná možnost, jak hypotéku získat. Je potřeba si dát pozor na účely, které lze těmito produkty financovat a zvážit riziko sankcí, které se platí v případě, že úvěr nevyužijeme.
Pokud by Vás zajímalo více informací, neváhejte mě kontaktovat.
