1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Jak vypadá hypoteční trh?
Hypoteční trh zažívá výrazný růst. Zvyšuje se jak počet, tak i objem nově sjednaných úvěrů. Pro lepší představu níže přikládáme přehled vývoje počtu a objemu poskytnutých hypoték (včetně refinancování, za banky i stavební spořitelny).
| Měsíc a rok | Počet poskytnutých hypoték | Objem v mld. |
| 7/2020 | 10 105 | 26,6 |
| 7/2021 | 14 479 | 44,5 |
| 7/2022 | 4183 | 11,9 |
| 7/2023 | 3859 | 11,4 |
| 7/2024 | 6493 | 23,8 |
| 7/2025 | 9188 | 37,8 |
Z hlediska objemu hypoték přinese rok 2025 pravděpodobně historicky druhý nejvyšší výsledek – hned po rekordním roce 2021. Co se týče počtu sjednaných úvěrů, zde však stále existuje určitá „rezerva“. Je to dáno růstem průměrné výše hypotéky – zatímco v červenci 2020 činila 2,75 milionu Kč, letos v červenci už dosáhla 4,28 milionu Kč.
Úrokové sazby
Úrokové sazby aktuálně stagnují – během léta dokonce došlo k mírnému nárůstu. Na jaře začínaly nejlevnější nabídky (bez pojištění) na sazbě 4,14 %, nyní se pohybujeme přibližně o 0,2 procentního bodu výše.
Průměrná úroková sazba nových hypoték kosmeticky klesá. V květnu byla 4,6 %, v červnu 4,56 %, v červenci 4,53 %.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 3 roky a 20 % podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) vypadá nejlevnější aktuální oficiální nabídka na hypotéka se sazbou 4,34 % následovně:
| Hypotéka | Splátka |
| 1 000 000 Kč | -4 972 Kč |
| 2 000 000 Kč | -9 944 Kč |
| 3 000 000 Kč | -14 917 Kč |
| 4 000 000 Kč | -19 889 Kč |
| 5 000 000 Kč | -24 861 Kč |
V individuálních případech se nám daří pro klienty vyjednat úrokové sazby od 4,29 %.
Proč úrokové sazby neklesají?
Hlavním důvodem je cena zdrojů na mezibankovním trhu – např. 3leté úrokové swapy se drží kolem 3,6 %, tedy na úrovni jako před rokem. Dalším faktorem je základní sazba ČNB (3,50 %), kterou banka nesnížila ani v srpnu kvůli obavám z růstu cen nemovitostí a možného přehřívání trhu.
Významnou roli hraje i silná poptávka po hypotékách – banky nejsou pod tlakem konkurence, a tak nemají důvod sazby snižovat.
Jak se budou hypotéky a sazby vyvíjet do budoucna?
Teprve na podzim se ukáže, zda si trh udrží aktuální růst. Z praxe ale vidíme silnou poptávku napříč segmenty a vysoký zájem o financování.
Pokud jde o úrokové sazby, očekáváme spíše pozvolný pokles – v řádu setin procentního bodu měsíčně. V případě neočekávaných ekonomických či geopolitických událostí však nelze vyloučit ani náhlé zvýšení.
Do konce roku předpokládáme sazby kolem 4,5 %. V optimističtějším scénáři by mohly v příštím roce klesnout ke 4 %.
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Nemovitostní trh
Ceny nemovitostí rostou. Hlavním důvodem je trvalý nedostatek bytů. Na trhu je vysoká poptávka, nemovitostí se prodává víc a ceny – zejména u starších bytů – rychle rostou.
V Česku připadá na 1 000 obyvatel jen 484 bytů, zatímco západoevropský průměr je 525. Chybí tak přibližně 500 000 bytů. Aby se tento rozdíl dorovnal, bylo by potřeba stavět 60 000 bytů ročně. Ve skutečnosti se ale dlouhodobě staví jen polovina.
Pojďme se nyní podívat na podrobnější data.
Ceny nemovitostí
Statistická data o cenách nemovitostí nejsou vždy jednoznačná – rozdíl je zejména mezi nabídkovými a transakčními cenami.
Nabídkové ceny odrážejí očekávání prodávajících, zatímco transakční ceny ukazují, za kolik se nemovitost skutečně prodala.
Nabídkové ceny bytů z portálu sreality.cz
| Průměrná cena za m² | |||
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
| Červenec 2024 | 136 048 Kč | 112 378 Kč | 90 855 Kč |
| Říjen 2024 | 137 984 Kč | 113 909 Kč | 90 201 Kč |
| Leden 2025 | 142 967 Kč | 119 996 Kč | 92 872 Kč |
| Duben 2025 | 146 006 Kč | 120 740 Kč | 97 367 Kč |
| Červenec 2025 | 150 732 Kč | 122 620 Kč | 96 266 Kč |
| Počet bytů v nabídce | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Červenec 2024 | 6 036 | 1 245 | 443 |
| Říjen 2024 | 6 434 | 1 296 | 525 |
| Leden 2025 | 5 604 | 1 203 | 494 |
| Duben 2025 | 5 738 | 1 359 | 459 |
| Červenec 2025 | 5 771 | 1 414 | 420 |
Dle aktuálních statistik pozorujeme stagnaci až mírný růst nabídkových cen. Podstatnější je však vývoj realizovaných (transakčních) cen, zejména u starších bytů.
Podle dat ČSÚ vzrostly realizované ceny starších bytů v ČR v 1. čtvrtletí 2025 mezikvartálně o 4 % po předchozím nárůstu o 3,6 %. Tempo růstu tak překonalo dlouhodobý průměr – ten od konce roku 2019 činí 2,9 % za čtvrtletí. Meziroční nárůst cen starších bytů (1Q 2024 vs. 1Q 2025) dosáhl dle ČSÚ 15,8 %.
Podle dat společnosti Flat Zone je tento meziroční nárůst ještě vyšší – činí 20,3 %.
Ve stejném období vzrostly ceny pražských novostaveb o 13,2 %.
Celkově pak Flat Zone uvádí:
- byty: průměrný růst 16,5 %
- rodinné domy: růst 6,3 %
Tento trend pozorujeme i v praxi. Nejvíce rostou ceny starších bytů ve městech, následují novostavby. Ceny domů rostou pomaleji – zejména u starších a větších domů v horších lokalitách bez dobrého energetického řešení často stagnují.
Pozemky zdražují jen mírně – jejich ceny už dosáhly hranic, na které mnozí kupující kvůli vysokým nákladům na výstavbu nereagují.
Pro ilustraci: podíl hypoték na výstavbu klesl z dlouhodobého průměru 20 % na 14 %.
3. Krátkodobý výhled do budoucnosti
Jak se bude nemovitostní trh vyvíjet do budoucna?
Vysoká poptávka a nedostatek bytů budou i v roce 2025 tlačit ceny nemovitostí vzhůru, a to dvouciferným tempem. Ceny rostou rychleji než reálné mzdy, což zhoršuje dostupnost bydlení.
Růst se ale netýká všech typů nemovitostí. Generace Z preferuje dobrou dopravní dostupnost, bezpečnost, cenu a udržitelnost. Může tak výrazněji růst cena novostaveb ve městech, zatímco v menších obcích mohou ceny stagnovat či klesat – i kvůli úbytku starší populace, která tam vlastní velkou část nemovitostí.
Dražší mohou být i energeticky neefektivní objekty kvůli emisním povolenkám. Stále větší zájem je o mikrobyty – v Praze se prodávají jednotky i pod hranicí 16 m². Na trh může působit i končící fixace hypoték z let 2020–2021. Vyšší splátky mohou vést k nižší poptávce nebo k prodejům, celkový dopad na trh však nebude dramatický.
Shrnutí a závěrečné doporučení
Hypotéky zažívají boom. Úrokové sazby bohužel neklesají. Ceny nemovitostí výrazně rostou, ne však u všech typů nemovitostí. Co z toho plyne?
Pokud chceme řešit vlastní bydlení, nebo pořídit nemovitost na pronájem, tak rozhodně není na co čekat. Lepší už to pravděpodobně nebude.
Může být zajímavé “jít proti proudu” a pořídit za dobrou cenu starší nemovitost mimo město, kterou následně můžeme rekonstruovat a využít dotace Nová zelená úsporám, kde se dá v některých případěch získat z titulu Oprav dům po babičce až 1,7 mil. K tomu lze získat úvěr do výše 3,5 mil. za zvýhodněnou sazbu 2,18 %.
