1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Úrokové sazby
Úrokové sazby hypoték nadále pozvolna klesají. V dubnu stála nová hypotéka průměrně 4,68 %. Což je od začátku roku pokles o 0,1 % z lednových 4,78 %. Meziročně pak sazby klesly o 0,41 % z 5,09 % v dubnu 2024.
ČNB ponechala v březnu základní 2T repo sazbu na 3,75 % a následně ji v květnu snížila na 3,5 %.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 5 let a 20% podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) vypadá nejlevnější aktuálně dostupná hypotéka se sazbou 4,19 % následovně:
| Hypotéka | Splátka |
| 1 000 000 Kč | -4 884 Kč |
| 2 000 000 Kč | -9 769 Kč |
| 3 000 000 Kč | -14 653 Kč |
| 4 000 000 Kč | -19 537 Kč |
| 5 000 000 Kč | -24 422 Kč |
Jedná však spíše o ojedinělou nabídku. Standardně se nyní sazby hypoték pohybují okolo 4,5 %.
Ostatní
Výrazně roste objem a velikost poskytnutých hypoték. Zatímco v dubnu 2024 byl celkový objem poskytnutých hypoték 22 mld. Kč., v dubnu letošního roku to už bylo 32 mld. Kč. To je nárůst o cca 45 %. Spolu s tím roste i průměrná velikost hypotéky. V dubnu 2024 to bylo 3.59 mil. Kč, v dubnu 2025 to je už 4.09 mil. Kč. Její velikost je tak průměrně letos o 14 % vyšší než loni.
Dopad je potom takový, že za průměrnou hypotéku v dubnu 2024 platil při 30leté splatnosti klient částku 19.470 Kč (3.59 mil. Kč, sazba 5,09 %). Nyní stála v průměru hypotéka již 21.163 Kč. (4,09 mil. Kč, sazba 4,68 %). Je patrné, že se zvýšila kupní síla domácností, což má dopad na růst cen nemovitostí.
Dále můžeme sledovat trend konsolidace úvěrové nabídky stavebních spořitelen a jejich mateřských bank. Stavební spořitelna České spořitelny (Buřinka) a Modrá pyramida (KB) přestaly poskytovat zajištěné úvěry (hypotéky) a nadále se soustředí pouze na úvěry bez zástavy. Moneta stavební spořitelna přestala prakticky úvěry poskytovat úplně. Jediná ČSOB stavební spořitelna (Liška) a RSTS mají nadále plnou nabídku jak zajištěných, tak nezajištěných úvěrů. Zajímavé jsou zvýhodněné úvěry ze stavebního spoření k dotacím Nová Zelená úsporám Light a Oprav dům po babičce. Úrokové sazby těchto úvěrů začínají na sazbě 2,18 %.
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Trh s nemovitostmi roste.
Zajímavé je srovnání se zahraničím. Mezi lety 2015 a 2024 byl nárůst cen nemovitostí:
- EU průměr 54 %
- Slovensko 84 %
- Polsko 109 %
- ČR 124 %
- Maďarsko 209 %
Příjmy domácností se ve stejném období zvýšily jen o 83 %. Ceny vztažené k příjmům tedy vzrostly o 24 %.
Pojďme se podívat na jednotlivé segmenty.
Byty
Nejvýrazněji rostou ceny bytů. To se týká jak nabídkových, tak skutečných transakčních cen.
Níže přinášíme statistiku nabídkových cen a počtu inzerátů z portálu Sreality.cz.
| Průměrná cena za m² | |||
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
| Duben 2024 | 131 890 Kč | 108 223 Kč | 88 170 Kč |
| Červenec 2024 | 136 048 Kč | 112 378 Kč | 90 855 Kč |
| Říjen 2024 | 137 984 Kč | 113 909 Kč | 90 201 Kč |
| Leden 2025 | 142 967 Kč | 119 996 Kč | 92 872 Kč |
| Duben 2025 | 146 006 Kč | 120 740 Kč | 97 367 Kč |
| Počet bytů v nabídce | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Duben 2024 | 6 551 | 1 232 | 466 |
| Červenec 2024 | 6 036 | 1 245 | 443 |
| Říjen 2024 | 6 434 | 1 296 | 525 |
| Leden 2025 | 5 604 | 1 203 | 494 |
| Duben 2025 | 5 738 | 1 359 | 459 |
Nabídkové ceny jsou na historických maximech. To platí jak pro starší byty, tak novostavby. Například developeři nyní v Praze nabízí nové byty za průměrnou cenu 167.947 Kč. To je o 10 % více meziročně a dosavadní maximum. Zároveň se v Praze prodalo 2550 bytů, což je historické maximum pro 1. čtvrtletí.
Velikost nabídky je relativně stabilní.
Skutečné transakční ceny bytů
Podobně rostou i skutečné transakční ceny bytů. Podle dat ČSU meziročně narostla cena starších bytů o 14,2 % (4q/2023 – 4q/2024), dosáhly tak 1,7násobku vůči předcovidovému 4q/2019, či 3,1násobku vůči 4q/2013. Dle společnosti Flatzone byl nárůst u starších bytů za stejné období 10,1 %. V průměru pak stouply ceny nemovitostí za rok 2024 o 10,7 %.
Zajímavým trendem je, že ceny starších bytů rostly více než novostavby. Je otázka, nakolik je překotný růst starších bytů obzvlášť v panelových domech opodstatněný.
Domy a stavební pozemky
Ceny domů a stavebních pozemků stagnují. Důvodem jsou především obavy z nákladů na rekonstrukce starších domů a náklady na energie. U novostaveb v Krajských městech jsou stále kupující limitováni úvěrovými možnosti. Přeci jen, pokud dnes stojí nejlevnější hypotéka na 20 mil. okolo 100 tisíc měsíčně, tak si to může dovolit jen málokdo. Nejvíce jsou “na odbyt” menší energeticky úsporné novostavby.
Pomalu se oživuje i zájem o rekreační nemovitostí. V praxi jsme zaznamenali poptávku po odlehlejších rekreačních oblastech, kde klienti měli zájem pořídit starší nemovitost, využít dotačních titulů a zvýhodněných úvěrů na rekonstrukci daného objektu.
3. Krátkodobý výhled do budoucnosti
Hypotéky
Úrokové sazby budou pravděpodobně pomalu nadále klesat.
V uplynulých měsících bylo několik faktorů, které hrají roli na úrokové sazby. Jako hlavní bychom jmenovali probíhající celní války. Ty působí proinflačně a centrální banky jsou opatrné ohledně dalšího snižování sazeb. Prognózy jsou, že ČNB sníží základní sazby do konce roku na úroveň cca 3,25 %. Americký FED je obezřetný, na posledním zasedání ponechal sazby beze změny v pásmu 4,25 – 4,5 %. Nejvýrazněji snižuje sazby Evropská centrální banka, ty jsou dneska na úrovni 2,4 % a dle prognózy by do konce roku mohly poklesnout až na 1,9 %.
Pro sazby hypoték je potom nejdůležitějším faktorem cena peněz na mezibankovním trhu. 3leté swapy (koresponduje s cenou 3leté fixace) jsou nyní na úrovni 3,25 %. Stejné hodnoty byly například i v loni v létě. Cena zdrojů tedy výrazně neklesá.
Na druhou stranu, hypotéky se průměrně od roku 2014 poskytují za konečnou sazbu cca 1,1 % nad úrokovým swapem. Nyní je průměrný hypoteční úrok cca 1,4 % nad touto hodnotou. Je tedy určitý prostor pro další zlevňování hypoték i za předpokladu, že ceny zdrojů nepůjdou výrazně dolů.
Dle naše názoru tedy i přes nejistou ekonomickou situaci budou sazby nadále mírně klesat. Očekáváme, že v během léta bude průměrná sazba hypoték 4,5 % a ke konci roku se dostaneme na úroveň 4,3 %.
Nemovitosti
Ceny nemovitostí nadále velice pravděpodobně porostou. Jako hlavní příčina je nedostatek bytů, způsobený především zdlouhavým povolovací řízení na výstavbu. Tato situace je v ČR opravdu žalostná. Například v Polsku je výstavba mnohem jednodušší a díky tomu stojí ve Varšavě m2 v novém bytě 100 tisíc Kč. (v Praze nyní téměř 170 tisíc). Tento problém je primárně politický. Nepomohla tomu ani zpackaná digitalizace stavebního řízení.
V ČR je vlastní bydlení vnímáno jako nezbytnost. Zároveň zde není příliš rozvinutý kapitálový trh. Češi tak preferují investice do “cihly”, na místo akcií. To také žene cenu nemovitostí nahoru.
Růst cen vnímáme i v naší praxi. Dokonce v některých případech klienty od koupě odrazujeme, jelikož jsou ochotni koupit nemovitost, která je vyloženě předražená. Očekáváme souhrnný růst v roce 2025 mezi 5 – 10 %. Předpokládáme, že pokud nemovitosti půjdou příliš nahorů, bude opět zasahovat ČNB a trh “krotit” vyššími sazbami, případně nasazením určitých omezení na poskytování úvěrů. (limity na příjmy žadatele DSTI, DTI atd.)
Závěrečné doporučení
Sazby pomalu klesají, hypoteční i nemovitostí trh zrychluje. Byty rychle zdražují, domy a pozemky spíše stagnují.
Pro ty, co hledají vlastní bydlení, není na co čekat. Alternativou může být nájem, ten však také výrazně narost. Dle našich propočtů může být výhodné, pokud hledáme luxusní bydlení, tak jít do nájmu a na místo jedné drahé nemovitosti koupit více levnějších na pronájem. Není to však alternativa pro každého.
Pro investory může být zajímavé se podívat na levnější lokality, kde je lepší výnosnost z nájmu. Doporučujeme se vyhnout malým městům a vesnicím, kde sice jsou lákavé ceny nemovitostí, nicméně může nastat demografický problém, až bude vymírat generace tzn. babyboomerů, kterým v těchto lokalitách patří významná část nemovitostí. Následkem může být přebytek nemovitostí v těchto lokalitách a pokles jejich ceny, stejně tak pokles výnosu z nájmů. Problematika investování do nemovitostí je však velice komplexní a vždy vyžaduje individuální posouzení a zhodnocení možností.
O hypotékách a nemovitostech máme přehled. Pokud máte jakékoliv dotazy, budeme rádi, když se na nás obrátíte. Rádi vám s hypotékou a výběrem nemovitosti pomůžeme.
