1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Jak vypadá hypoteční trh?
Rok 2025 se z pohledu objemu poskytnutých hypoték stal historicky druhým nejsilnějším rokem, hned po mimořádném roce 2021. Celkový objem sjednaných hypoték dosáhl 401 miliard korun, zatímco v roce 2024 činil 275 miliard korun. Hypoteční trh tak zaznamenal výrazný meziroční růst.
Pozitivní vývoj pokračuje i na začátku roku 2026. V lednu bylo poskytnuto 35,5 miliardy korun v hypotékách oproti 22,6 miliardy korun v lednu 2025, což představuje meziroční nárůst o 57 %.
Úrokové sazby
Úrokové sazby hypoték nadále stagnují. Podle Hypomonitoru České bankovní asociace činí průměrná sazba nových hypoték 4,48 % a od loňského léta se prakticky nezměnila.
Česká národní banka zároveň ponechala základní repo sazbu beze změny na úrovni 3,5 %. Pozitivním signálem je však vývoj na mezibankovním trhu – ceny tříletých úrokových swapů od listopadu postupně klesají. Tento trend se již začíná promítat do chování bank a některé z nich v posledním měsíci přistoupily k mírnému zlevnění hypotečních nabídek.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, tříletou fixací a 20% podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) vypadá aktuálně nejvýhodnější oficiální nabídka hypotéky se sazbou 3,99 % následovně:
| Hypotéka | Splátka |
| 1 000 000 Kč | -4 768 Kč |
| 2 000 000 Kč | -9 537 Kč |
| 3 000 000 Kč | -14 305 Kč |
| 4 000 000 Kč | -19 074 Kč |
| 5 000 000 Kč | -23 842 Kč |
Tato nabídka je však ojedinělá. Prakticky sazby začínají na úrovní 4,29 %
Nové doporučení ČNB pro investiční hypotéky
Na konci listopadu 2025 ČNB oznámila, že od 1. dubna 2026 doporučuje bankám zpřísnit parametry tzv. investičních hypoték – tedy úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené primárně k pronájmu.
U těchto úvěrů ČNB doporučuje:
- maximální LTV 70 % (tedy minimálně 30 % vlastních zdrojů),
- ukazatel DTI na úrovni 7 (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu).
Cílem je omezit rizika spojená s rychle rostoucím segmentem investičních hypoték a předejít nutnosti plošného zpřísnění podmínek i pro klasické hypotéky na vlastní bydlení. Pro vlastní bydlení tak nadále platí doporučené LTV 80 % (a 90 % pro žadatele do 36 let), zatímco ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované.
Pro investory to v praxi znamená, že bude nutné počítat s vyšším podílem vlastních prostředků a nižším maximálním úvěrovým rámcem, pokud jde o „čistě investiční“ nákupy bytů. Dopad na dostupnost hypoték na vlastní bydlení by měl být omezený.
Přístup bank k implementaci doporučení Česká národní banka se však bude lišit – část bank jej převezme striktně a bez výjimek, jiné zatím parametry vyhodnocují. Na trhu tak lze očekávat rozdílné podmínky a možný prostor pro individuální výjimky.
Jak se budou hypotéky a sazby vyvíjet do budoucna?
Hypoteční trh bude s vysokou pravděpodobností pokračovat v růstu i v následujících letech. V letošním roce končí velké množství pětiletých fixací sjednaných v rekordním roce 2021, a lze proto očekávat výraznější vlnu refinancování, která se promítne do celkové aktivity na trhu.
Poptávka po nemovitostech zůstává nadále silná, což vývoj hypotečního trhu dále podporuje.
V krátkodobém horizontu očekáváme spíše stagnaci úrokových sazeb, případně jejich mírné zvýšení v pesimistickém scénáři. Další vývoj základní repo sazby České národní banky zůstává nejistý. Na jedné straně se mezi členy bankovní rady objevují názory podporující snížení sazeb, zejména s ohledem na sbližování domácí měnové politiky s eurozónou, kde se úrokové sazby stabilizovaly mírně nad úrovní 2 %, a také vzhledem k relativně nízké inflaci. Na straně druhé přetrvává nejistota v globálním ekonomickém prostředí a riziko obnovení inflačních tlaků, což vede centrální banky k opatrnosti a udržování restriktivnější měnové politiky.
V delším horizontu (rok a více) nadále existuje možnost poklesu hypotečních sazeb pod hranici 4 %, tento scénář však nelze považovat za jistý. Samotná ČNB ve svých prognózách pro rok 2026 předpokládá spíše stabilitu krátkodobých tržních sazeb s následným mírným růstem v roce 2027. Z tohoto důvodu ani v našich finančních plánech dlouhodobě nepočítáme s výrazným a rychlým poklesem úrokových sazeb
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Ceny nemovitostí
Ceny nemovitostí v Česku v roce 2025 výrazně zrychlily růst a napříč všemi segmenty dosáhly nových historických maxim. Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny bytů meziročně o 13,6 %, rodinných domů o 9,5 % a pozemků o 7,2 %. Hlavním faktorem zůstává dlouhodobá převaha poptávky nad nabídkou, kterou podporují nižší hypoteční sazby a růst reálných mezd.
U bytů ceny nadále rostou, tempo mezikvartálního růstu však postupně zpomaluje, což naznačuje přechod trhu do stabilnější fáze. Nejvyšší poptávka přetrvává po menších dispozicích a mikrobytech, zatímco velkometrážní byty zdražují nejpomaleji. Praha zůstává nejsilnějším trhem s průměrnou cenou přibližně 180 tisíc Kč za m².
Ceny rodinných domů dosáhly nového maxima, přičemž mezikvartální růst se v posledním roce stabilizoval mírně nad 2 %. U pozemků naopak tempo růstu dále zrychlilo a dostalo se na nejsilnější úroveň za téměř tři roky, zejména v důsledku omezené nabídky vyplývající z územních plánů a kapacit infrastruktury.
Nabídkové ceny bytů z portálu sreality.cz
| Průměrná cena za m² | |||
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
| Leden 2025 | 142 967 Kč | 119 996 Kč | 92 872 Kč |
| Duben 2025 | 146 006 Kč | 120 740 Kč | 97 367 Kč |
| Červenec 2025 | 150 732 Kč | 122 620 Kč | 96 266 Kč |
| Říjen 2025 | 152 698 Kč | 129 588 Kč | 97 694 Kč |
| Leden 2026 | 158 117 Kč | 132 288 Kč | 98 239 Kč |
| Počet bytů v nabídce | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Leden 2025 | 5 604 | 1 203 | 494 |
| Duben 2025 | 5 738 | 1 359 | 459 |
| Červenec 2025 | 5 771 | 1 414 | 420 |
| Říjen 2025 | 6 150 | 1 619 | 397 |
| Leden 2026 | 5 479 | 1 394 | 408 |
Jak se bude nemovitostní trh vyvíjet do budoucna?
Nemovitostní trh bude s vysokou pravděpodobností pokračovat v růstu i v letošním roce, tempo zdražování by však mělo postupně zpomalovat a bude se lišit napříč jednotlivými segmenty. Nejvyšší odolnost si pravděpodobně udrží novostavby bytů ve velkých městech, kde dlouhodobě přetrvává nedostatek nabídky. Naopak starší nemovitosti v menších městech a okrajových lokalitách mohou čelit slabšímu cenovému vývoji. Vedle pozastavení dotačních programů zde hraje roli i demografický faktor – značná část těchto nemovitostí je ve vlastnictví poválečné generace a její postupný úbytek může v následujících letech zvýšit nabídku na trhu.
Vláda se zároveň snaží reagovat na strukturální nedostatek bydlení zrychlením povolovacích procesů. Poslanecká sněmovna v prvním čtení podpořila novelu stavebního zákona směřující ke vzniku centrální stavební správy, zavedení principu „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“ a k urychlení povolování zejména větších bytových projektů. Pokud se podaří tyto změny efektivně prosadit do praxe, mohou postupně přispět ke zvýšení nabídky. Jejich dopad však bude pravděpodobně pozvolný, mimo jiné s ohledem na personální kapacity úřadů.
Základním scénářem tak zůstává další růst cen nemovitostí, avšak pomalejší a selektivnější než v předchozích letech. Současně nelze vyloučit ani méně příznivý vývoj, například v případě globální ekonomické recese, růstu nezaměstnanosti či výrazného posílení koruny, které by mohlo snížit zájem zahraničních investorů. Celkově však trh směřuje spíše k postupné stabilizaci než k plošnému poklesu cen.
Shrnutí a závěrečné doporučení
Ať už zvažujete pořízení vlastního bydlení nebo investiční nemovitosti, aktuální ekonomické i tržní prostředí naznačuje, že z dlouhodobého pohledu není příliš důvodů vyčkávat. V krátkodobém horizontu nelze očekávat výrazný pokles úrokových sazeb; v méně příznivém scénáři může naopak dojít k jejich mírnému růstu. Ceny nemovitostí by zároveň měly nadále postupně růst, byť s rozdílnou dynamikou napříč jednotlivými segmenty.
Pro klienty, které v nejbližší době čeká refinancování, proto ve většině případů nedává smysl s refixací otálet. Do popředí se znovu dostává také hypotéka bez vybrané nemovitosti – produkt, u něhož banka schválí úvěrový rámec ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Po jejím nalezení tak klient již nemusí znovu dokládat příjmy a má financování předem zajištěné. Zatímco v období rychle klesajících sazeb tento nástroj ztrácel na atraktivitě, v současných podmínkách může představovat vhodné řešení pro ty, kteří chtějí být připraveni a získat konkurenční výhodu při rychlé rezervaci nemovitosti.
Současně je vhodné zohlednit i nové doporučení ČNB týkající se investičních hypoték, které od 1. dubna 2026 zpřísní podmínky financování investičních bytů.
Plánujete pořízení vlastního bydlení, investiční nemovitosti, nebo vás čeká refinancování? Ozvěte se nám – rádi s vámi projdeme konkrétní možnosti, připravíme přehled variant a pomůžeme vybrat řešení, které vám bude dlouhodobě nejlépe vyhovovat.
