Investování do nemovitostí v Ústeckém kraji

1. Úvod

Investování do nemovitostí je jedním z klíčových témat, kterému se v naší praxi intenzivně věnujeme. Nejenže pomáháme našim klientům při jejich investičních rozhodnutích, ale sami také vlastníme několik investičních bytů. Tento článek vychází ze zkušeností Michala, jednatele společnosti Bardoň Finance, a jeho kolegy Davida, druhého jednatele firmy.

Cílem článku je sdílet naše praktické zkušenosti s investicemi do nemovitostí. Dozvíte se, jaké typy nemovitostí preferujeme, podle jakých kritérií je vybíráme, jak počítáme jejich zhodnocení a na co si dáváme pozor z hlediska nákladů a rizik. Součástí bude také přehled skutečné výkonnosti našeho bytového portfolia, abychom poskytli co nejrealističtější pohled na tuto oblast.

2. Proč investujeme v Ústeckém kraji?

Nákup investičních nemovitostí jsme začali reálně zvažovat v roce 2020. V té době jsme však neměli jasnou představu, jaký typ nemovitostí hledáme ani v jaké lokalitě. Nejprve jsme se zaměřili na okolí našeho bydliště v Olomouci. Prošli jsme několik bytových domů v Ostravě, Olomouci a Odrách. Současně jsme zvažovali i jednotlivé byty ve stejných lokalitách. Dokonce jsme se vydali na prohlídku nemovitosti až do Lázní Bohdaneč v Pardubickém kraji. Tak široký záběr nás ale dovedl k rozhodovací paralýze, a nakonec jsme v roce 2020 žádnou nemovitost nezakoupili.

V roce 2021 jsme se začali více soustředit na Severní Čechy, konkrétně na Ústecký kraj. Absolvovali jsme prohlídky bytů i bytových domů v Ústí nad Labem a jeho okolí, jako jsou Teplice, Chabařovice nebo Krupka. Nakonec jsme se rozhodli investovat právě v Ústeckém kraji, přičemž jsme výběr zúžili výhradně na byty. Tento krok byl pro nás klíčový – pomohl nám se v procesu rozhodování posunout dál. Byty jsme nakoupili částečně v Ústí nad Labem a většinu v Chomutově, přičemž v roce 2023 jsme přidali další nemovitosti v Mostě.

Důvod, proč jsme zvolili právě Severní Čechy, spočíval především v atraktivní výnosnosti nájmů. V Ústeckém kraji jsou dlouhodobě nejlevnější byty v České republice (následované Karlovarským a Moravskoslezským krajem). Obecně platí, že lokality s nejnižšími cenami nemovitostí často nabízejí nejvyšší výnosy. Důvod je jednoduchý – přestože nájemné v těchto oblastech není vysoké, poměr mezi cenou nájmu a tržní cenou nemovitosti je výhodný.

Pro lepší představu si ukážeme příklad z aktuálních dat z portálu Sreality (stav ke dni 24. 11. 2024). Porovnáme průměrnou prodejní cenu za m² a průměrnou nájemní cenu za m² bytů v Praze a Ústí nad Labem, abychom ilustrovali rozdíl ve výnosnosti.

Srovnání	Praha	Ústí nad Labem	Poměr
Průměrná prodejní cena m²	137.462 Kč	36.796 Kč	3,76
Průměrná nájemní cena m²	428 Kč	201 Kč	2,13

Z výše uvedeného vyplývá, že v Praze jsou byty 3,76× dražší než v Ústí nad Labem, ale pronajímají se „pouze“ 2,13× dráž. Pokud tedy zainvestuji stejnou částku do bytů v Praze a v Ústí, nájemní příjem bude v Ústí vyšší.

Zvažovali jsme také investice v Moravskoslezském kraji, který nabízí obdobně levné nemovitosti jako Ústecký kraj a je blíže Olomouci. Nakonec jsme ho však vyřadili, zejména kvůli silné konkurenci v nabídce nájemního bydlení od společnosti Heimstaden. Ta spravuje bývalý bytový fond OKD, privatizovaný v roce 2004, který čítá přibližně 42 500 bytů. Heimstaden svou přítomností tlačí ceny nájmů v regionu dolů.

Důvodem, proč jsou nemovitosti v Mostě a Chomutově tak „levné“, je především historie těžby hnědého uhlí. V okolí těchto měst se nachází rozsáhlé hnědouhelné lomy (např. Bílina, Tušimice, Vršany), z nichž některé mají rozlohu až 10 km². Na území těchto lomů v minulosti stály desítky obcí, které kvůli těžbě zanikly, a jejich obyvatelé byli přesídleni do nově vzniklých sídlišť ve městech jako Most a Chomutov. Díky tomu je v těchto městech dnes dostatek bytů.

Po roce 1989 však došlo k útlumu těžby i průmyslové výroby, což vedlo k ekonomickému propadu regionu, nárůstu nezaměstnanosti a horší celkové ekonomické situaci Ústeckého kraje. Tento vývoj způsobil slabší kupní sílu obyvatel, vznik vyloučených lokalit a další sociální problémy, což se odráží i na cenách nemovitostí.

3. Jakým způsobem vybíráme nemovitosti?

Náš systematický postup: kombinace výpočtu výnosu a zkušeností s lokalitou.

Výpočet výnosu

Pro výpočet výnosu využíváme excelovou tabulku. Zohledňujeme následující parametry:

• Základní informace: adresa, číslo jednotky, dispozice, podlaží bytu, typ budovy, rok kolaudace.
• Plocha bytu: užitná plocha, sklep, balkon.
• Financování: výše splátky hypotéky.
• Ostatní náklady:
  • Nezúčtovatelné položky: pojištění, dlouhodobé opravy, správa, daně, fond oprav, apod.
  • Zúčtovatelné položky: teplo, voda a další služby hrazené nájemníkem dle spotřeby.
• Obsazenost: výnos při plné obsazenosti, průměrný nájem na osobu, včetně zúčtovatelných položek.
• Cashflow a zhodnocení:
  • Cashflow s hypotékou i bez ní.
  • Kupní cena, náklady na počáteční opravy, čistý výnos.
  • Cena za m².

Význam plateb na SVJ

Platby na SVJ často výrazně ovlivňují výnosnost bytu:

1. Nezúčtovatelné položky
   1. Fixní náklady nezávislé na spotřebě nájemníka, které nelze přefakturovat. Tyto náklady přímo snižují výnos z nájmu.
   2. Hlavní položkou je fond oprav, dále např. odměna SVJ, pojištění budovy apod.
   3. Výše fondu oprav se liší vchod od vchodu. Například u bytů 3+1 v Mostě může fond oprav činit od 1 500 Kč u nejlevnějších až po 3 000 Kč u nejdražších.
   4. Vyšší fond oprav bohužel ne vždy znamená kvalitnější dům. Často jde o horší objekty, kde fond oprav pokrývá náklady na dezinsekce či sanace. Některá SVJ v Mostě navíc historicky čelila finančním problémům či tunelování, což vedlo k vysokým platbám do fondu oprav.
2. Zúčtovatelné položky
   1. Tyto náklady hradí nájemníci dle své spotřeby. Nejvýraznější položkou bývá teplo, které se často rozděluje na 50 % fixní částku a 50 % podle spotřeby.
   2. Zálohy na teplo jsou klíčové – rozdíl mezi minimální platbou 1 500 Kč a 3 000 Kč je zásadní. Přestože se tyto náklady právně nepočítají do nájmu, fakticky ovlivňují atraktivitu bytu. Nájemník si raději vybere byt s nižšími zálohami na energie, kde celkové náklady budou nižší.

Dlouhodobé náklady a daně

V dlouhodobých kalkulacích výnosnosti je třeba zohlednit:

• Pojištění nemovitosti a nárazové opravy.
• Optimalizace daní: V prvních letech je možné daně optimalizovat pomocí odpisů, čímž lze daňovou povinnost snížit na minimum.
• Daň z nemovitosti: Od roku 2024 došlo k výraznému zvýšení této daně, což je další náklad, se kterým je třeba počítat.

Obsazenost bytů

Je třeba počítat s tím, že 100% obsazenost je málo pravděpodobná. Z našeho vzorku dvanácti bytů se průměrná obsazenost pohybuje mírně nad 90 %. Do této statistiky zahrnujeme pouze měsíce, kdy je byt obsazen a nájemník řádně zaplatil nájemné.

Zaměření na byty 3+1

V současnosti se soustředíme na byty 3+1. Obecně platí, že menší byty mají vyšší výnosnost, což většinou platí. Nicméně v lokalitách, jako jsou Most a Chomutov, nám větší smysl dávají právě byty 3+1.

Důvody:

• Vysoká poptávka: Po bytech 3+1 je větší zájem, což usnadňuje jejich pronájem.
• Efektivita nákladů: Fixní náklady na správu bytu jsou stejné bez ohledu na jeho velikost. Větší byt s vyšším nájemným tedy přináší lepší poměr nákladů a výnosů.
• Nižší fluktuace: Větší byty mívají stabilnější nájemníky, což znamená menší obměnu a nižší náklady spojené s hledáním nových nájemníků.

Na druhou stranu, pokud větší byt není obsazen, náklady na SVJ jsou vyšší. To je riziko, se kterým je třeba počítat.

Zkušenost s lokalitou

Vedle výpočtů výnosnosti je zásadní znát konkrétní lokalitu. Například v Mostě může být rozdíl mezi jednotlivými vchody v jedné ulici obrovský. Obzvlášť v Mostě se skutečně liší vchod od vchodu. Jako příklad můžeme uvést ulici Josefa Skupy, kde na jedné straně silnice je vchod opravený, čistý, obsazený slušnými obyvateli, zatímco na druhé straně cesty jde o blok, který je špinavý, problematický a vyhlášený tím, že se v něm zdržují narkomani.

Naše strategie je vždy vyhýbat se vyloučeným lokalitám. Preferujeme byty v lepších domech a necílíme na nájemníky, kteří platí nájemné z příspěvků na bydlení.

 

Výhody a nevýhody investic ve vyloučených lokalitách

Ve vyloučených lokalitách, jako je Třída Budovatelů, M.G. Dobnera, Javorová a další, lze byty pořídit za poloviční cenu oproti běžným lokalitám. Takové byty často generují stejný nájem díky příspěvkům na bydlení.

Výhody:

• Nižší pořizovací cena: Byty jsou výrazně levnější.
• Stejný nájem: Nájemné je na stejné úrovni díky příspěvkům na bydlení.

Nevýhody:

• Problémoví nájemníci: Nájemci z vyloučených lokalit často přinášejí větší rizika neplacení či poškození bytu.
• Vyšší míra tolerance: Práce s těmito nájemníky vyžaduje zkušenosti a schopnost řešit problematické situace.

Tento typ investování může být velmi výnosný, ale rozhodně není pro každého. Vyžaduje pevné nervy a schopnost vypořádat se s vyšší mírou rizika.

Doporučení před koupí bytu

Před koupí bytu doporučujeme poradit se s místními realitními makléři, kteří znají konkrétní lokality. Je také vhodné osobně navštívit město, prohlédnout si domy a byty, o které máte zájem.

Dejte si pozor na společnosti, které za vysoké ceny nabízejí byty ve vyloučených lokalitách. Tyto byty, i když jsou po rekonstrukci, často nelze pronajmout běžným nájemníkům. Některé firmy navíc prezentují nerealistické scénáře výnosů. Častou chybou investorů je nákup nemovitostí bez osobní návštěvy lokality.

Dynamika vývoje lokalit

Situace v těchto městech se rychle mění. Vchody nebo části měst, které byly před 10 lety považovány za dobré, se dnes mohou blížit statusu vyloučené lokality, a naopak.

• Stárnutí populace: Domy postavené v 70. a 80. letech, které obývají původní obyvatelé, jsou obvykle slušné. S postupnou obměnou obyvatel však hrozí, že se situace zhorší, pokud byty kupují investoři, kteří nedbají na výběr nájemníků.
• Zlepšování domů: Mnoho domů prošlo rekonstrukcí a cena nemovitostí v Mostě za posledních 10 let vzrostla zhruba čtyřnásobně. Vlastníci bytů se proto snaží o solidní nájemníky, aby si chránili hodnotu svého majetku.

Přestože Most a Chomutov mají obecně špatnou pověst, většina jejich částí je v dobrém stavu a srovnatelná s panelovými sídlišti v Olomouci nebo Brně. Města mají kompletní občanskou vybavenost, blízkost Krušných hor a rekreační vodní nádrže v bývalých dolech. Investice do regionu mají podporu i na evropské úrovni, aby se předešlo dalšímu vzniku vyloučených lokalit.

Rizika spojená s investicemi

Zde shrneme rekapitulaci hlavních rizik a aspektů, které prověřujeme před koupí bytu:

1. Výše záloh a plateb SVJ
   Zjistěte výši zúčtovatelných i nezúčtovatelných položek na základě evidenčního listu.
2. Finanční situace SVJ
   Prověřte účetnictví SVJ – jaké má dluhy a kolik je ve fondu oprav.
3. Vlastnická struktura domu
   Vyhýbejte se domům s většinovým vlastníkem, který může mít finanční problémy a ohrozit fungování SVJ.
4. Lokalita a spořádanost vchodu
   Sledujte čistotu chodeb, stav schránek a zvonků, a pokud je možné, promluvte si s obyvateli domu. Vyhýbejte se domům, kde jsou štěnice nebo jiné hygienické problémy.
5. Technický stav domu
   Většina domů má zateplení, nová okna a výtahy. Pokud něco z toho chybí, je třeba být opatrný.
6. Právní přístup k bytu
   V některých případech (zejména v Chomutově) chybí vlastníkům podíl na okolních pozemcích, což může komplikovat financování hypotékou.
7. Stav bytu
   Prověřte byt důkladně. Některé byty mohou mít jen povrchovou rekonstrukci bez výměny elektřiny nebo jiných důležitých prvků.

Severní Čechy mohou být dobrou investiční příležitostí, ale je důležité pečlivě zvážit všechna rizika a důkladně prověřit každý aspekt před koupí.

4. Jak byty spravujeme, jaká je skutečná výnosnost?

Správa bytů

V lokalitách, kde investujeme, je obvyklé využívat služby správců nemovitostí, což je klíčové zejména při větším počtu bytů nebo pokud bydlíte daleko. Správci obvykle zajišťují:

1. Pronájem bytu
   Obsazení bytu nájemníkem, uzavření nájemních smluv, komunikace s nájemníkem a řešení jeho potřeb. V případě neplacení nájmu spravují výpověď a ukončení smlouvy.
2. Energie a vyúčtování
   Přepis energií na nájemníka, každoroční vyúčtování (teplo, voda) a řešení přeplatků nebo nedoplatků.
3. Technická správa bytu
   Zajištění drobných oprav i případných větších rekonstrukcí.
4. Správa financí a účetnictví
   Inkasování nájmů, úhrada plateb spojených s byty, evidence příjmů a výdajů, příprava podkladů pro daňové přiznání.

Správci obvykle pokryjí veškerou agendu spojenou s nemovitostmi. My spolupracujeme na základě příkazní smlouvy a plné moci, což jim umožňuje kompletní správu včetně přístupu na speciální účty každého bytu. Naší rolí je kontrola peněz, obsazenosti bytů a rozhodování o větších opravách.

Náklady na správu

Cena za správu bytu se pohybuje mezi 500–1.500 Kč nebo procentem ze zisku. My platíme 800 Kč za obsazený byt se zaplaceným nájmem, což motivuje správce k efektivnímu fungování portfolia.

Klíčové body při výběru správce

Správný výběr správce je zásadní. Doporučujeme setkání s více správci, prověřit jejich fungování a získat reference.

• Pronájem pod cenou: Někteří správci upřednostňují nižší nájmy, aby minimalizovali práci, což může snížit výnos.
• Nerealistická očekávání: Na portálech, jako je Sreality, nelze brát průměrné inzertní ceny za reálné. Faktické nájmy bývají spíše v 30. percentilu (30 % nejlevnějších, 70 % dražších). Výše nájmu vždy závisí na stavu bytu, lokalitě a nákladech SVJ (zejména na teplo).

Dobrý správce je klíčem k úspěšné investici, a proto věnujte výběru dostatek pozornosti.

Otázka skutečného výnosu bytů je ošemetná a záleží na metrice, jak ji počítáme. Často se prezentuje výnos bytů velice zjednodušeně, což reálný zisk zkresluje. Uvedeme si příklad.

Kupní cena	1 000 000 Kč
Inkasovaný nájem ročně	84 000 Kč
Roční fond oprav	18 000 Kč
Čistý výnos z nájmu ročně	66 000 Kč
Zhodnocení	6,60%

Výnosu 6,6 % bychom touto metrikou skutečně dosáhli, pokud bychom neměli žádné další výdaje na pojištění, správu, ani opravy, zároveň bychom museli mít byt stále 100% obsazený.

Reálnější je však tento scénář:

Kupní cena	1 000 000 Kč
Inkasovaný nájem ročně	84 000 Kč
Obsazenost	90%
Roční fond oprav	18 000 Kč
Roční náklady na správu	8 800 Kč
Pojištění, opravy a další náklady	10 000 Kč
Čistý výnos z nájmu ročně	38 800 Kč
Zhodnocení	3,88%

Když aktuálně hledáme byty, tak cílíme na to, abychom výše uvedenou metrikou se pohybovali se zhodnocením okolo 4 %. Kdybychom zvažovali byty ve vyloučených lokalitách, tak se můžeme dostat i na 5 – 6 %.

V roce 2023 jsme fakticky dosáhli celkového zhodnocení 4,58 %. Odhadli jsme si na konci roku cenu bytového portfolia a spočítali si zisk po odečtení všech skutečných nákladů. Jednotlivé byty pak oscilovaly od 7,29 % až po -1,02 %.

Výše hovoříme pouze o výnosech z nájmu. Fakticky však máme i výnos z růstu cen nemovitostí. Zatímco v roce 2023 ceny stagnovaly, nebo mírně klesaly, v roce 2024 je nárůst okolo 10 % ročně. Zvažme tedy průměrný růst o 5 %.

Kupní cena	1 000 000 Kč
Inkasovaný nájem ročně	84 000 Kč
Obsazenost	90,00%
Roční fond oprav	18 000 Kč
Roční náklady na správu	8 800 Kč
Pojištění, opravy a další náklady	10 000 Kč
Čistý výnos z nájmu ročně	38 800 Kč
Nárůst ceny nemovitostí o 5 %	50 000 Kč
Celkový zisk	88 800 Kč
Zhodnocení	8,88%

Všechny byty jsme vždy kupovali na hypotéku. Zvažme tedy ještě pákový efekt, že při výše uvedeném scénáři si 80 % z ceny půjčíme za 5 %.

Kupní cena	1 000 000 Kč
Vlastní zdroje	200 000 Kč
Hypotéka za 5 %	800 000 Kč
Inkasovaný nájem ročně	84 000 Kč
Obsazenost	90,00%
Přibližný náklad na hypotéku	40 000 Kč
Roční fond oprav	18 000 Kč
Roční náklady na správu	8 800 Kč
Pojištění, opravy a další náklady	10 000 Kč
Čistý výnos z nájmu ročně	-1 200 Kč
Nárůst ceny nemovitostí o 5 %	50 000 Kč
Celkový zisk	48 800 Kč
Zhodnocení	24,40%

Najednou je zhodnocení výrazně vyšší. Samozřejmě se bavíme o tom, že zhodnocujeme “pouze” našich 200 tisíc, zatímco v modelech výše zhodnocujeme celý 1 mil. Pokud máme vlastní zdroje 1 mil. a dostatečnou bonitu, můžeme si takových bytů koupit 5.

Výše uvedený model ukazuje a vysvětluje, proč je zajímavé si investiční byty kupovat v kombinaci s hypotečním úvěrem. V tuto chvíli, dokud bude růst cena nemovitostí, tak to bude vždy značně výhodnější, než když nemovitost kupujeme pouze za vlastní zdroje.

Budeme byty držet, nebo prodávat? 

Na otázku, zda nemovitosti prodávat, nebo držet, neexistuje jednoznačná odpověď, protože záleží na několika faktorech:

1. Časový test u fyzických osob
   Pokud prodáme nemovitost po 10 letech od jejího pořízení, jsme jako fyzické osoby osvobozeni od daně z příjmu (z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou). Toto osvobození však neplatí u právnických osob.
2. Odpisy nemovitostí
   Většina našich bytů je odepisována zrychleným způsobem, což snižuje daňový základ. V prvních letech se odepisuje vyšší částka, která se postupně snižuje. Pokud plánujeme byt prodat, je vhodné zvážit zastavení odpisů. Například při 6 letech odpisování, kdy byla odepsána již třetina hodnoty bytu, bychom při prodeji museli danit rozdíl mezi prodejní cenou a kupní cenou sníženou o již uplatněné odpisy.
3. Transakční náklady
   Prodej nemovitosti s sebou nese transakční výdaje, jako jsou provize realitním kancelářím, poplatky na katastru a časová náročnost spojená s hledáním nového bytu.

Naše strategie

Preferujeme dlouhodobé držení nemovitostí. Pokud bychom se rozhodli byty prodávat, zvažujeme to až po 10 letech, kdy uplyne časový test a většina hodnoty bytu bude odepsána.

Závěr

Máme bohaté zkušenosti s investováním do nemovitostí, přičemž Ústecký kraj považujeme za jednu z nejlepších oblastí pro investice. Při výběru bytu je nutné správně spočítat výnosy a mít detailní znalost lokality.

Investování do nemovitostí přináší rizika, která je třeba před koupí vyřešit, včetně výběru spolehlivého správce, jenž pomůže s nákupem i následnou správou. Výnos z nemovitostí může být velmi zajímavý, pokud zohledníme růst jejich hodnoty a využití hypotečních úvěrů.

Při prodeji nemovitosti doporučujeme důkladně zvážit daňové aspekty, zejména odpisy a časový test.

V případě dotazů nebo zájmu o konzultaci nás neváhejte kontaktovat.