1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Jak vypadá hypoteční trh?
Hypoteční trh pokračuje v růstu. Říjen zatím přinesl nejvyšší počet i objem poskytnutých hypoték v celém roce 2025. Už nyní je téměř jisté, že rok 2025 bude – hned po rekordním roce 2021 – druhým nejúspěšnějším rokem v historii z pohledu celkového objemu hypoték.
Úrokové sazby
Úrokové sazby hypoték v posledních měsících spíše stagnují. Průměrná sazba u nových hypoték se aktuálně pohybuje okolo 4,5 %.
ČNB drží od května 2025 základní repo sazbu na úrovni 3,5 %. Ceny zdrojů na mezibankovních trzích však bohužel rostou – například 3leté swapy (které ovlivňují cenu nejběžnější 3leté fixace) jsou nyní nejdražší od 07/2024. Nabídky bank jsou proto momentálně výrazně ovlivněny konkurenčním bojem. Většina bank drží sazby na podobné úrovni již od jara, některé dokonce přistoupily k mírnému zvýšení úroků.
Kolik nyní stojí nejlevnější hypotéka?
V modelovém příkladu s dobou splatnosti 30 let, fixací na 3 roky a 20 % podílem vlastních zdrojů (bez individuálních slev a pojištění schopnosti splácet) vypadá nejlevnější aktuální oficiální nabídka na hypotéka se sazbou 4,39 % následovně:
| Hypotéka | Splátka |
| 1 000 000 Kč | -5 002 Kč |
| 2 000 000 Kč | -10 003 Kč |
| 3 000 000 Kč | -15 005 Kč |
| 4 000 000 Kč | -20 007 Kč |
| 5 000 000 Kč | -25 009 Kč |
V individuálních případech se nám daří pro klienty vyjednat úrokové sazby od 4,29 %.
Nové doporučení ČNB pro investiční hypotéky
Na konci listopadu 2025 ČNB oznámila, že od 1. dubna 2026 doporučuje bankám zpřísnit parametry tzv. investičních hypoték – tedy úvěrů na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené primárně k pronájmu.
U těchto úvěrů ČNB doporučuje:
- maximální LTV 70 % (tedy minimálně 30 % vlastních zdrojů),
- ukazatel DTI na úrovni 7 (poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu).
Cílem je omezit rizika spojená s rychle rostoucím segmentem investičních hypoték a předejít nutnosti plošného zpřísnění podmínek i pro klasické hypotéky na vlastní bydlení. Pro vlastní bydlení tak nadále platí doporučené LTV 80 % (a 90 % pro žadatele do 36 let), zatímco ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované.
Pro investory to v praxi znamená, že bude nutné počítat s vyšším podílem vlastních prostředků a nižším maximálním úvěrovým rámcem, pokud jde o „čistě investiční“ nákupy bytů. Dopad na dostupnost hypoték na vlastní bydlení by měl být omezený.
Jak se budou hypotéky a sazby vyvíjet do budoucna?
Hypoteční trh pravděpodobně poroste i nadále. Velmi významný bude rok 2026, kdy bude končit velké množství 5letých fixací sjednaných v rekordním roce 2021. Dá se tak očekávat rekordní vlna refinancování.
Nadále panuje vysoká poptávka po nemovitostech, což rozvoji hypoték pomáhá. Svou roli hraje i to, že si lidé na vyšší úrokové sazby postupně zvykli a úroky mezi 4–5 % už vnímají jako nový standard.
V krátkodobém horizontu očekáváme spíše stagnaci úrokových sazeb, případně mírné navýšení v pesimistickém scénáři. Důvodem je přetrvávající nejistota v globálním prostředí, inflační tlaky a další faktory, které nutí centrální banky postupovat obezřetně a udržovat přísnější měnovou politiku.
V delším horizontu (rok a více) stále existuje šance na pokles sazeb pod 4 %, nicméně situace se může vyvíjet různě. ČNB ve svých prognózách očekává v roce 2026 stagnaci a v roce 2027 mírné navýšení sazby 3M PRIBOR. Proto ani v našich finančních plánech pro klienty dlouhodobě nepočítáme s výrazným poklesem sazeb.
2. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Nemovitostní trh
Počet transakcí i ceny nemovitostí nadále výrazně rostou.
Hlavním problémem je stále výrazná převaha poptávky nad nabídkou. Nové byty se staví málo – mimo jiné kvůli složitým povolovacím procesům a tomu, že získání stavebního povolení pro bytový dům trvá roky.
Velkou roli hraje také fenomén tzv. NIMBY (Not in my backyard). Zjednodušeně jde o situaci, kdy všichni vědí, že je nedostatek bytů a že je potřeba stavět, ale „hlavně ne u nás“. Tento jev je bohužel častý i u obcí, které novou výstavbu blokují. Důvodem může být například to, že nejsou motivovány k růstu počtu obyvatel, protože s tím rostou i jejich náklady (např. na provoz školek apod.).
Dalším faktorem je odložená poptávka z dob vysokých sazeb v letech 2022–2024. Ceny dále tlačí nahoru silná poptávka ze strany investorů.
České ekonomice se letos daří – růst HDP je dokonce nad očekávání. Významný je i růst reálných mezd (tedy po očištění o inflaci): ve 2. kvartálu 2025 vzrostly reálné mzdy o 5,1 %, což je velmi dobrý výsledek. Díky tomu jsou lidé fakticky schopni akceptovat rostoucí ceny na trhu.
Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky od 1. 4. 2026 může tento silný investorský tlak částečně zbrzdit, ale vzhledem k tomu, že se týká relativně menší části hypotečního trhu, samo o sobě pravděpodobně nepovede k výraznému ochlazení cen.
Ceny nemovitostí
Statistická data o cenách nemovitostí nejsou vždy jednoznačná – rozdíl je zejména mezi nabídkovými a transakčními cenami.
Nabídkové ceny odrážejí očekávání prodávajících, zatímco transakční ceny ukazují, za kolik se nemovitost skutečně prodala.
Nabídkové ceny bytů z portálu sreality.cz
| Průměrná cena za m² | |||
| Cena za m² | Praha | Brno | Olomouc |
| Říjen 2024 | 137 984 Kč | 113 909 Kč | 90 201 Kč |
| Leden 2025 | 142 967 Kč | 119 996 Kč | 92 872 Kč |
| Duben 2025 | 146 006 Kč | 120 740 Kč | 97 367 Kč |
| Červenec 2025 | 150 732 Kč | 122 620 Kč | 96 266 Kč |
| Říjen 2025 | 152 698 Kč | 129 588 Kč | 97 694 Kč |
| Počet bytů v nabídce | |||
| Praha | Brno | Olomouc | |
| Říjen 2024 | 6 434 | 1 296 | 525 |
| Leden 2025 | 5 604 | 1 203 | 494 |
| Duben 2025 | 5 738 | 1 359 | 459 |
| Červenec 2025 | 5 771 | 1 414 | 420 |
| Říjen 2025 | 6 150 | 1 619 | 397 |
Pokud jde o skutečné transakční ceny, podle dat ČSÚ se realizované ceny u starších bytů v ČR mezi 1. a 2. kvartálem 2025 zvýšily o 3,7 %. Meziročně pak podle stejné metriky vzrostly ceny bytů zhruba o 16,3 %.
Nejrychleji rostou ceny bytů, o něco pomaleji domů a pozemků. Nadále platí, že:
- u bytů jsou lukrativní zejména menší byty ve větších městech s dobrou dopravní dostupností,
- u domů jsou žádané novější a energeticky úsporné stavby.
Jak se bude nemovitostní trh vyvíjet do budoucna?
Je vysoce pravděpodobné, že ceny nemovitostí budou dále růst. Otázkou je, zda to bude stále dvouciferným tempem, nebo se růst postupně zpomalí.
Není příliš reálné, že by se problém s nedostatkem bytů podařilo rychle vyřešit politicky. Nastupující vláda sice avizuje například vznik „super stavebního úřadu“, který má stavební řízení zrychlit, ale není jisté, zda to samo o sobě vyřeší faktické problémy stavebních úřadů typu chybějících metodik, personálních kapacit apod.
Další návrhy, jako jsou levné půjčky pro mladé rodiny od státu, by pravděpodobně problém nedostatku bytů spíše prohloubily – zvýšily by poptávku, ale na straně nabídky by se mnoho nezměnilo, takže by opět rostly ceny.
Podle odborníků by bylo nejefektivnější zaměřit se na stranu nabídky – tedy umožnit a zjednodušit novou výstavbu. To je však politicky i prakticky složité.
Ne příliš optimistické je i to, že se letos začalo stavět nejméně bytů od roku 2017. Developeři sice očekávají v roce 2026 navýšení objemu nové výstavby, ale poptávku to s velkou pravděpodobností stále nepokryje.
Aby se růst cen nemovitostí zastavil, nebo dokonce došlo k poklesu, musela by přijít nějaká výraznější globální krize, např. prudký nárůst nezaměstnanosti nebo výrazný růst úrokových sazeb.
Je možné, že omezení investičních hypoték bude mírně zpomalovat růst, reálný dopad tohoto opatření se projeví během příštího roku.
Shrnutí a závěrečné doporučení
Ať už plánujete pořízení vlastního bydlení, nebo investiční nemovitosti, ekonomické i tržní prostředí ukazuje, že z dlouhodobého pohledu není příliš na co čekat.
Sazby v krátkém horizontu s největší pravděpodobností výrazně klesat nebudou, naopak v horším scénáři mohou mírně růst. Ceny nemovitostí pravděpodobně budou dál postupně růst, byť tempo se může měnit.
Pro lidi, které v nejbližších měsících čeká refinancování, už většinou nedává smysl s refixací úrokové sazby vyčkávat – trh nyní nabízí relativně stabilní sazby a je možné zamknout si je na další období.
Znovu začíná dávat smysl také tzv. hypotéka bez vybrané nemovitosti. Tento produkt funguje tak, že banka schválí úvěrový rámec ještě předtím, než má klient konkrétní nemovitost. Jakmile si ji následně vybere, nemusí znovu dokládat příjmy a má úvěr již předem jistý. V době klesajících sazeb tento typ hypotéky nebyl příliš atraktivní, protože klienti raději čekali na nižší úroky. V aktuální situaci však může být vhodnou volbou pro ty, kteří chtějí mít schválený úvěrový rámec dopředu a získat tak výhodu při rychlé rezervaci nemovitosti.
(více zde: https://www.bardonfinance.cz/blog/hypoteka-bez-vybrane-nemovitosti-2/)
Zároveň je dobré brát v úvahu i nové doporučení ČNB k investičním hypotékám, které od 1. 4. 2026 zpřísní parametry pro financování investičních bytů. U silně páčených investic do třetí a dalších nemovitostí může dávat smysl promyslet načasování kroků s předstihem.
Máte v plánu pořídit vlastní bydlení, investiční byt nebo vás čeká refinancování? Ozvěte se nám – rádi s vámi vše projdeme, spočítáme konkrétní varianty a pomůžeme vybrat tu, která vám bude dlouhodobě dávat největší smysl.
