Hypotéka bez nemovitosti, hypotéka naruby či dopředná hypotéka jsou různé názvy jednotlivých bank pro stejný produkt. Zjednodušeně to znamená, že si můžeme nechat schválit hypotéku, aniž bychom měli k dispozici nemovitost do zástavy. Absence zástavy je však pouze dočasná. Pojďme si to více rozebrat.
Co je hypotéka bez nemovitosti?
Když si běžně bereme hypotéku, banka požaduje, aby byl úvěr zajištěn nemovitostí. Důvod je jednoduchý – pokud bychom přestali splácet a banka by přišla o své peníze, může nemovitost prodat a tím část dluhu vyrovnat.
U hypotéky bez nemovitosti je to ale jiné. O hypotéku můžeme žádat i tehdy, když zatím žádnou nemovitost vybranou nemáme. Tento typ úvěru nám umožňuje nechat si schválit hypotéku a zafixovat úrokovou sazbu či příjem, což může být praktické, pokud plánujeme koupi v blízké budoucnosti.
Zamknutí úrokové sazby může být výhodné, záleží na situaci na trhu. Pokud sazby rostou, je ideální si je „zafixovat“. Naopak v době, kdy sazby klesají – jako nyní – to nemusí být ten nejlepší krok. Přesto však existují i jiné důvody, proč může být hypotéka bez nemovitosti výhodná, i když úrokové sazby momentálně pomalu klesají.
Velkou výhodou produktu je, že máme financování předem schválené a připravené. Díky tomu působíme na prodávajícího jako spolehlivý a vážný zájemce. Při rozhodování, komu nemovitost prodá, proto často upřednostní kupujícího, který má jistotu financování, před tím, kdo ještě financování nezačal řešit.
Pro koho je to vhodné:
- Pro ty, kteří plánují pořízení vlastního bydlení, mají jasnou představu o tom, co chtějí koupit nebo postavit, ale zatím nemají vybranou konkrétní nemovitost – například čekají na dokončení projektu nebo hledají vhodnou nabídku
- Pro “investory”, kteří chtějí mít financování připravené dopředu.
- Pro ty, u nichž se může v budoucnu změnit finanční situace, a jejich příjem by už pro banku nemusel být dostačující nebo akceptovatelný (přechod na mateřskou, přechod ze zaměstnání na podnikání..)
Pro koho to není vhodné:
- Pro ty, kteří si nejsou jistí, že v blízké době najdou vhodnou nemovitost. Pokud se jim to nepodaří, hrozí, že budou muset platit poplatek za nevyčerpání úvěru, který se může pohybovat od desítek až po desítky tisíc korun
- Pro ty, jejichž současné příjmy nestačí na požadovanou výši úvěru a spoléhají na budoucí zvýšení příjmů. U tohoto typu hypotéky nelze později navýšit úvěr a zároveň zachovat původní úrokovou sazbu
Jak to celé funguje?
Při zpracování klasického hypotečního úvěru banka zkoumá čtyři oblasti:
- Osobu žadatele – věk, vzdělání, platební morálku (registry), atd.
- Příjmy žadatele – ze zaměstnání, podnikání, pronájmu
- Účel úvěru – koupě, výstavba, rekonstrukce
- Zástavu – nemovitost, kterou budeme za úvěr ručit – většinou ručíme nemovitostí, kterou kupujeme, nicméně není to povinnost a do zástavy můžeme dát klidně jinou nemovitost.
Pokud zvolíme hypotéku bez nemovitosti, banka bude zkoumat v první fázi pouze dvě oblasti:
- Osobu žadatele
- Příjmy žadatele
Následně se uzavře hypotéka a dodatečně klient hledá nemovitost – tzn. dokládá účel a zástavu. Jakmile najdeme vhodnou nemovitosti, doložíme bance potřebné podklady jako např. návrh kupní smlouvy, uzavře se dodatek ke smlouvě a také bude proveden odhad nemovitosti (on-line/fyzicky). Banka poté připraví zástavní smlouvy a po doložení všech potřebných podkladů (podepsaná kupní smlouva, úschovní smlouva..), můžeme čerpat úvěr. Příjmy se v této fázi už nezkoumají – ale POZOR, pokud mezitím žádáme o další úvěry, banka si může dožádat i doložení příjmu a pokud nebudeme s novými závazky vycházet bonitně, tak hypotéku nemusí poskytnout.
Nyní se pojďme podívat, které instituce produkt nabízejí a za jakých podmínek:
| Banka | Komerční banka | Raiffeisenbank | Unicredit | Hypoteční banka |
| Účel hypotéky | Koupě, rekonstrukce, výstavba | Koupě, koupě a rekonstrukce | Koupě, rekonstrukce, výstavba | Koupě |
| Poplatek za poskytnutí | 4 900 Kč | 4 900 Kč | 2 900 Kč | 9 900 Kč |
| Doba na čerpání | 36 měsíců | 24 měsíců | 24 – 36 měsíců | 9 měsíců |
| Sankce za nevyčerpání | max. 50 000 Kč | 29 900 Kč | 10 000 Kč | 9 900 Kč |
Shrnutí
V době, kdy se úrokové sazby výrazně nemění, může být hypotéka bez nemovitosti stále zajímavou volbou – a to nejen pro budoucí majitele bydlení, ale i pro investory, kteří chtějí mít financování připravené dopředu.
Tento typ hypotéky může být vhodný například pro ty, kteří očekávají změnu zaměstnání nebo z jiného důvodu mohou v budoucnu ztratit pro banku akceptovatelný příjem. Pro tyto klienty může jít někdy o jedinou možnost, jak získat hypotéku za současných podmínek. Zároveň může představovat příležitost pro investory, kteří chtějí být připraveni využít případný pokles cen nemovitostí v následujících letech.
Je však důležité pečlivě zvážit, k jakým účelům lze tento typ úvěru použít, a počítat s možnými sankcemi v případě, že k jeho čerpání nakonec nedojde. Poplatek za nevyužití úvěru se totiž může pohybovat v řádu desítek tisíc korun.
Pokud byste se chtěli dozvědět více informací, neváhejte nás kontaktovat.
